Grunderwerbsteuer: Besteuerungstatbestände / 2.6 Erwerb der Verwertungsbefugnis

Der GrESt unterliegen auch Rechtsvorgänge, die es einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, ohne dass ein Anspruch auf Übereignung zugrunde liegt.

Die Verwertungsbefugnis kann in zweifacher Weise gegeben sein:

• Verwertungsbefugnis

  im Recht zur Nutzung des Grundstücks. Die Nutzung muss sich über die übliche Besitz- und Nutzungsberechtigung hinaus auch auf die Teilhabe an der Grundstückssubstanz im Sinne einer möglichen Substanzverwertung erstrecken,

• im Recht, das Grundstück wie ein Zwischenerwerber "auf eigene Rechnung" zu veräußern. Der Berechtigte darf nicht nur am wirtschaftlichen Ergebnis der Grundstücksverwertung teilhaben, sondern muss diese auch selbst herbeiführen können.^[1]

Atypisch stiller Gesellschafter

Der atypische stille Gesellschafter eines Handelsunternehmens erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Gleiches gilt, wenn ein Gesellschafter ein Grundstück seiner Gesellschaft zur Nutzung überlässt. Der Ausweis eines Grundstücks in der Gesellschaftsbilanz sagt über ein Verwertungsrecht der Gesellschaft ebenso wenig aus wie jede andere bilanzmäßige oder ertragsteuerliche Behandlung. Anders liegt der Fall nur, wenn die Gesellschaft an den Wertveränderungen des Grundstücks teilnimmt. Überträgt jemand das von ihm auf dem Grundstück eines anderen mit dessen Zustimmung errichtete Gebäude auf diesen, ist hierin eine Verwertung des Substanzwerts des grunderwerbsteuerlich auf fremdem Grund und Boden stehenden Gebäudes zu sehen.^[2]

Maklervertrag

Beim typischen Maklervertrag liegt eine Veräußerung auf eigene Rechnung nicht vor. Beim atypischen Maklervertrag mit Verkaufsvollmacht und Befugnis, den über den vereinbarten Kaufpreis hinaus erzielten Mehrerlös selbst vereinnahmen zu dürfen, ist sie dagegen zu bejahen.

Auftragsverhältnis

Beim Erwerb eines Grundstücks durch einen Beauftragten oder Geschäftsbesorger in eigenem Namen unterliegt nicht nur dieser Erwerbsvorgang der Grunderwerbsteuer. Nach § 1 Abs. 2 GrEStG ist daneben auch die damit dem Auftraggeber oder Geschäftsherrn verschaffte Rechtsmacht, das Grundstück gem. § 667 BGB ggf. i. V. m. § 675 BGB an sich zu ziehen oder es für eigene Rechnung durch den Beauftragten bzw. Geschäftsbesorger zu verwerten, steuerpflichtig.^[3] Das Auftragsverhältnis, d. h. der Abschluss eines entsprechenden Vertrags, muss dabei seitens der Finanzverwaltung festgestellt werden. Es genügt nicht allein, dass gesellschaftsrechtliche, wirtschaftliche oder personelle Verflechtungen bei den Beteiligten vorhanden sind.^[4]

Alleingesellschafter einer GmbH

Ist jemand Alleingesellschafter einer GmbH, begründet dies für sich allein keine Befugnis, die Grundstücke der Gesellschaft für eigene Rechnung zu verwerten. Das gilt selbst dann, wenn ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag vorliegt.^[5]

Treuhandverhältnis

Ein Treuhandverhältnis kann bezüglich eines Grundstücks in der Weise begründet werden, dass der Treuhänder das Eigentum vom Treugeber erhält oder in dessen Auftrag von einem Dritten erwirbt. Im ersten Fall behält der Treugeber die wirtschaftliche Macht am Grundstück, im zweiten Fall erlangt er die Verwertungsbefugnis mit dem Grundstückserwerb durch den Treuhänder.^[6] Der BFH hat zuletzt zu Treuhandverhältnissen wie folgt entschieden:

• Zur Erwerbstreuhand: Erwirbt ein Treuhänder von einem Dritten für den Treugeber ein Grundstück, ist sowohl der Grundstückserwerb durch den Treuhänder (vom Veräußerer) als auch der Erwerb der Verwertungsbefugnis durch den Treugeber (vom Treuhänder) grunderwerbsteuerpflichtig. Es liegen 2 getrennt zu beurteilende Erwerbsvorgänge und 2 unterschiedliche Erwerbswege vor.^[7]
• Zur uneigennützigen Treuhand: Wird ein Grundstück durch notariell beurkundeten Kaufvertrag erworben und schließen Erwerber und Veräußerer tags darauf einen notariell beurkundeten Treuhandvertrag, wonach der Erwerber das Grundstück auf Gefahr und für Rechnung des Veräußers halten und sanieren soll und sich zur jederzeitigen Rückübertragung verpflichtet, dann erwirbt der Treuhänder vom Treugeber zivilrechtlich einen Anspruch auf Übereignung. Dies ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbar (spätestens mit der Auflassung, § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG). Daran ändern weder schuldrechtliche Abreden der Parteien noch der Anspruch auf Rückübertragung etwas. Insbesondere scheidet eine wirtschaftliche Betrachtungsweise nach § 39 Abs. 2 AO aus. Dieser Vorgang ist auch nicht steuerfrei. Dies ergibt sich letztlich aus § 3 Nr. 8 GrEStG, der den Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses freistellt, wenn für den ursprünglichen Erwerb die Steuer entrichtet worden war. Diese Vorschrift würde ins Leere gehen, wäre bereits der Erwerb des Anspruchs auf Übereignung durch den Treuhänder steuerfrei. Auch ist es im Hinblick auf das Wesen als Rechtsverkehrsteuer nicht geboten, aus wirtschaftlichen Erwägungen die uneigennützige Treuhand von der Besteuerung auszunehmen. Die Begründung, die Treugeberin habe nicht i...