Haufe-Lexware GmbH & Co. KG Redaktion
Die Große Koalition tut sich schwer mit einer Einigung bei der Frage: Wird das "Schlupfloch" Share Deals in der Grunderwerbsteuer gestopft oder nicht? Eigentlich sollte ein Reform-Gesetz im Juli 2021 in Kraft treten – dann lag es auf Eis. Jetzt macht sich die Regierung wohl doch selbst Druck.
Vorteil eines Share Deal
Normalerweise fällt Grunderwerbsteuer an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Professionelle Investoren können die Zahlung der Steuer in Höhe von bis zu 6,5 % des Kaufpreises vermeiden, indem sie Share Deals abschließen. Dabei wechselt nicht die Immobilie selbst den Besitzer, sondern verkauft werden vielmehr Anteile an einer Firma, in die das Objekt zuvor überführt wurde. Den Bundesländern entgehen dadurch Grunderwerbsteuern in Milliardenhöhe.
Derzeit kann die Grunderwerbsteuer gespart werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 % an einer Gesellschaft erwerben. In einer der Gestaltungsvarianten kann die Beteiligung nach 5 Jahren auf 100 % erhöht werden, wobei dann nur der aufgestockte Anteil steuerpflichtig ist. Die Bundesregierung will Berichten zufolge u. a.. die steuerauslösende Grenze von 95 % auf 90 % senken. Die SPD war bisher sogar für eine Absenkung auf 75 %. Außerdem soll der Minderheitsgesellschafter seinen Anteil nicht mehr nur 5, sondern 10 Jahre halten müssen.
Die bisherigen Bemühungen
Die Bundesregierung hatte schon im Juli 2019 einen Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) beschlossen. Nach massiver Experten-Kritik bei einer anschließenden Anhörung im Finanzausschuss des Bundestages entschloss sich die Große Koalition im Oktober 2019, die geplanten Neuregelungen zur Verschärfung der Besteuerung von Share Deals in der Grunderwerbsteuer noch einmal zu überprüfen. Seitdem hängt der Entwurf zwischen den Regierungsfraktionen fest. Eigentlich sollte das Gesetz schon am 1.1.2020 in Kraft treten.
Einigung über Reformentwurf
Jetzt haben sich Union und SPD Medienberichten zufolge nach langem Ringen auf einen Entwurf zur Reform der Grunderwerbsteuer geeinigt, der die sog. Share Deals unattraktiver machen soll. Das bestätigte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) auf Nachfrage. Die 2. und 3. Lesung zu dem Gesetz im Bundestag ist demnach für die Woche ab 13. April vorgesehen, sagte ein ZIA-Sprecher. Vorgesehen sei, dass das Gesetz am 1.7.2021 in Kraft tritt.
Kritik der Experten
Kritik gab es bei der Expertenanhörung vor rund einem Jahr vor allem an der Beteiligungsschwelle und der Zehnjahresfrist. Während verschiedene Wissenschaftler die Absenkung der Beteiligungsschwelle auf 90 % in Kombination mit der Verlängerung der Haltefrist auf 10 Jahre als "unzureichend zur Verhinderung von Steuerumgehungen" bewerteten, bezeichnete Professor Ulrich Hufeld von der Helmut-Schmidt-Universität in Hamburg die Zehnjahresfrist sogar als "möglicherweise verfassungswidrig". Die Immobilienbranche hält die Share-Deal-Reform aus vielerlei Gründen für keine gute Idee.
Immobilienbranche: Gesetzentwurf kontraproduktiv für Wohnungsneubau
Unter Berufung auf Praxis und Wissenschaft stellte etwa der ZIA bereits bei der Anhörung im Oktober 2019 fest, dass die Regelungen "untauglich und weitgehend nicht erfüllbar" seien, gerade weil Konzernumstrukturierungen erschwert würden. Aber auch, weil sie bei Unternehmen und der Finanzverwaltung einen immensen Verwaltungsmehraufwand nach sich ziehen werden.
"Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, die sich ... auch im Rahmen der Projektentwicklung auswirkt, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten der Nutzer zu senken", hieß es in der Stellungnahme des ZIA. Der Immobilienbranche zufolge haben Share Deals vor allem den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten.
Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht, machte darauf aufmerksam, dass es sich bei Share Deals um keine missbräuchlichen Steuergestaltungen handele – "wie dies einige Politiker darzustellen versuchen". Nur weil eine Gesetzesänderung steuermoralisch gewollt sei, könne die Anwendung der bestehenden Rechtslage damit noch lange nicht missbräuchlich genannt werden, so Volckens. "Die Branche lässt sich auch nicht in eine solche Ecke drängen."
Bauträger und Projektentwickler nutzen Share Deals
Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen hierzulande jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bauträger und Projektentwickler zu den Akteuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und verkaufen das fertige Objekt an einen Investor. "Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, solche Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als 12 % verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Immobilien Grunderwerbsteuer fällig würde", gab Jochen Schenk, Vorstandsvo...