Grunderwerbsteuer: Grundstücksbegriff / 1.2 Wesentliche Bestandteile/Scheinbestandteile

Wesentliche Bestandteile (§§ 93, 94, 96 BGB) sind:

• die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen^[1], z. B. Gebäude, Mauern, Brücken, in fester Verbindung mit dem Boden stehende Einzäunungen,
• die Erzeugnisse des Grund und Bodens, solange sie mit ihm zusammenhängen wie Bäume, Sträucher, alle Arten von Pflanzen im Boden (s. aber unten: Beispiel zu Scheinbestandteilen), Früchte, solange sie mit den Pflanzen zusammenhängen,

• die mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Rechte wie Grunddienstbarkeiten, Überbau-, Notwegrenten, Reallasten u. a.

  Zur Abgrenzung: Scheinbestandteile, § 95 BGB

  Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden sind, sind als Scheinbestandteile (§ 95 BGB) nicht vom Grundstücksbegriff des § 2 GrEStG umfasst.

  Der Zweck der Verbindung einer Sache mit einem Grundstück ist nicht nur dann ein vorübergehender, wenn er sich in kurzer Zeit erreichen lässt, sondern in allen Fällen, in denen ihm eine zeitliche Begrenzung innewohnt, möge auch das Ende erst nach Jahren oder Jahrzehnten eintreten. Dauernd ist der Zweck, für dessen Fortwirken, wenn nicht durch das Dazwischentreten unberechenbarer zufälliger Ereignisse Änderungen herbeigeführt werden, ein Endpunkt begrifflich nicht feststeht.^[2]

  Werden zusammen mit einem Grundstück weitere Gegenstände (körperliche Gegenstände, Rechte) veräußert, die nicht unter den Grundstücksbegriff des § 2 GrEStG fallen, ist der Aufwand für diesen Erwerb regelmäßig nicht zur Gegenleistung zu rechnen, weil insoweit keine Leistung für den Erwerb des Grundstücks vorliegt.^[3] Ein Gesamtkaufpreis ist in diesen Fällen sachgerecht auf das Grundstück und die nicht der GrESt unterliegenden Sachen aufzuteilen.

  Praxis-Beispiel

  Grundfall zu Scheinbestandteilen

  Es werden mehrere Grundstücke einschließlich Aufwuchs in Form von Weihnachtsbaumkulturen sowie weitere Weihnachtsbaumkulturen ohne die dazugehörenden Grundstücke erworben. Im Grundstückskaufvertrag wird der Kaufpreis auf die Grundstücke und den Aufwuchs in 2 Teilbeträge aufgeteilt, nämlich den Teilbetrag für Grund und Boden in Höhe von 225.000 EUR und den Teilbetrag für den Aufwuchs i. H. v. 87.050 EUR zzgl. 10,7 % USt (Gesamtkaufpreis: 321.364,35 EUR).

  Abwandlung

  Ein Forstwirt führt seinen Betrieb seit Jahren und erzielte daraus einen Totalgewinn. Zur Vergrößerung des Betriebs erwarb er diverse Waldflächen zu einem Gesamtkaufpreis von 105.000 EUR, wovon laut Kaufvertrag 73.500 EUR auf den Aufwuchs entfielen. Die Verkäuferin begründete mit diesen Flächen von insgesamt 11 ha einen eigenen forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Flächen sind teilweise mit einem hiebreifen Bestand bewachsen, der in den kommenden Jahren zur Ernte ansteht.

  Lösung (Grundfall)

  Der Erwerb von Weihnachtsbaumkulturen unterliegt nicht der GrESt , da diese nicht den Grundstücksbegriff des § 2 GrEStG erfüllen. § 2 GrEStG knüpft an den Grundstücksbegriff des BGB an. §§ 94, 95 BGB enthalten Regelungen darüber, was als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks anzusehen ist und was demzufolge nicht Gegenstand besonderer Rechte sein kann (§ 93 BGB). Zwar sind die Weihnachtsbäume durch das Aussäen oder Einpflanzen wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden, sie sind aber nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden, § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Zweck wird im Zeitpunkt der Verbindung (also bei Aussaat oder Pflanzung) festgelegt. Auf die Dauer der Verbindung kommt es bei der Entscheidung, ob ein nur vorübergehender Zweck gegeben ist, nicht an. Ein vorübergehender Zweck ist auch dann gegeben, wenn die spätere Wiedertrennung erst nach langer Dauer zu erwarten ist. Nach einhelliger Ansicht in Literatur und Rechtsprechung sind Weihnachtsbäume – wie auch der Baumbestand von Baumschulen oder zur Holzproduktion gepflanzte Bäume (s. u. Abwandlung) – typischerweise Scheinbestandteile von Grundstücken. Dies ergibt sich auch aus der Absicht des Erwerbers, die Bäume der ursprünglichen Zweckbestimmung folgend zu entnehmen und als Weihnachtsbäume zu verkaufen. Der Eigenschaft als Scheinbestandteil steht es auch nicht entgegen, wenn der Baum beim Entfernen als lebender Organismus zerstört wird und ein nicht mehr lebensfähiger Rest (Wurzeln mit Baumstumpf) weiter mit dem Grundstück verbunden ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Weihnachtsbaumkultur nach außen hin als solche (z. B. aufgrund Reihenpflanzung) erkennbar ist. Auch eine äußerlich ungeordnetere Anpflanzung widerspricht der Zweckbestimmung des Weihnachtsbaumeinschlags nicht. Die GrESt ist daher nur aus dem reinen Grundstückskaufpreis (225.000 EUR) zu ermitteln.^[4]

  Lösung (Abwandlung)

  Die vorgenannten Grundsätze gelten im Fall des Forstbetriebs analog.

  Es handelt sich um einen forstwirtschaftlichen Betrieb, in welchem die Bäume zum Abholzen und zum Verkauf des Holzes bestimmt sind. Der Zweck der Bepflanzung bestand nicht darin, dass die Bäume auf Dauer auf den Grundstücken verbleiben, schon bei der Aufforstung der erworbenen Flächen stand fest, dass die gepflanzten Bäume ...