Grunderwerbsteuer

Zusammenfassung

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Verkehrssteuern und besteuert den Übergang, also den Umsatz inländischer Grundstücke.

1 Gegenstand der Steuer

Der Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes entspricht dem des bürgerlichen Rechts und umfasst den Grund und Boden einschließlich seiner Bestandteile, z. B. Gebäude, aber ohne die Betriebsvorrichtungen. Wie Grundstücke behandelt werden Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Verträge, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen, aber auch Auflassungen, andere Eigentumsübertragungen und Meistgebote im Zwangsversteigerungsverfahren, deren Gegenstand ein Grundstück ist.

Um Missbräuche auszuschließen, unterliegt nach § 1 Abs. 3 GrEStG auch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen der Grunderwerbsteuer, wenn durch diese Übertragung mindestens 95 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden (vgl. Kapitel 4). Ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft und unterliegt nach § 1 Abs. 2a GrEStG ebenfalls der Grunderwerbsteuer (vgl. Kapitel 3).

2 Steuerbare Vorgänge der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG

2.1 Grundstücksverträge

Der Grunderwerbsteuer unterliegen alle Rechtsvorgänge, die es einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück (= Steuerobjekt) auf eigene Rechnung zu verwerten.

Obwohl erst durch die Eintragung das Eigentum erworben wird, entsteht die Steuerschuld bereits beim Abschluss des Kaufvertrags. Maßgebend ist damit nicht der zivilrechtliche oder wirtschaftliche Eigentumsübergang (= Eintragung ins Grundbuch), sondern bereits der Abschluss eines zivilrechtlich wirksamen notariellen Kaufvertrags (siehe hierzu auch Kapitel 8).

Darüber hinaus darf der Grundbuchbeamte die Umschreibung erst vornehmen, wenn die Grunderwerbsteuer nachweislich bereits entrichtet ist ("Unbedenklichkeitsbescheinigung der Steuerbehörde").

Bei einem Tausch von Grundstücken unterliegt jede Grundstücksübereignung der Grunderwerbsteuer.

Die Realteilung von BGB-Gesellschaften wird besteuert, wenn zum Gesellschaftsvermögen ein inländisches Grundstück gehört.

Die Einbringung von Grundstücken im Wege der Sacheinlage oder sonstigen Zuzahlung in eine Kapitalgesellschaft oder Gesamthand unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Eine Anwachsung liegt vor, wenn beim Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters einer Personengesellschaft der verbleibende Gesellschafter Alleineigentümer wird. Voraussetzung für die Grunderwerbsteuerpflicht ist, dass zum Vermögen der Personengesellschaft ein inländisches Grundstück gehört.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen ebenfalls die Bestellung, Übertragung und Verlängerung von Erbbaurechten.

Die bei einer Enteignung gezahlte Entschädigung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Auch bei treuhänderischem Erwerb fällt wegen des Rechtsträgerwechsels Grunderwerbsteuer an.

2.2 Umwandlungsvorgänge

Grunderwerbsteuer fällt bei der Verschmelzung, Spaltung und Vermögensübertragung nach dem Umwandlungsgesetz an.

Nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist jedoch die nur rechtsformwechselnde Umwandlung eines Rechtsträgers, wie z. B. die Umwandlung einer GmbH in eine AG. Hier ändert sich nur das "Rechtskleid" des Unternehmens. Auch die Umwandlung einer Kapital- in eine Personengesellschaft stellt einen nicht steuerpflichtigen Rechtsformwechsel dar.

3 Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften nach § 1 Abs. 2a GrEStG

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich der Gesellschafterbestand der Personengesellschaft in der Weise, dass innerhalb von 5 Jahren unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft und unterliegt deshalb der Grunderwerbsteuer.

4 Anteilsvereinigung in einer Hand nach § 1 Abs. 3 GrEStG

Gehört zum Vermögen einer inländischen Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Grunderwerbsteuer alle Rechtsgeschäfte, die unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand eines Erwerbers vereinigen.

Bei der Ermittlung der 95%-Grenze sind eigene Anteile nicht zu berücksichtigen.

Unmittelbare Anteilsvereinigung

Gesellschafter A besitzt 70 % der Anteile an der GmbH A. Er erwirbt die bislang von B gehaltenen Anteile in Höhe von 30 % dazu.

Es liegt eine unmittelbare Anteilsvereinigung von mind. 95 % aller Anteile bei Gesellschafter A vor. Der Vorgang unterliegt deshalb der Grunderwerbsteuer.

Mittelbare Anteilsvereinigung

Fall 1

Gesellschafter A besitzt an der GmbH A 70% der Anteile. Die restlichen Anteile werden von der GmbH B gehalten. A erwirbt sämtliche Anteile an der GmbH B.

Es liegt eine mittelbare Anteilsvereinigung an der GmbH A bei Gesellschafter A vor (70 % der Anteile werden unmittelbar gehalten, 30 % mittelbar über die 100%ige Beteiligung an der GmbH B). Der Vorgang unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Fall 2

Sachverhalt wi...