Grundsätzliche Problemlage

Zusammenfassung

In diesem Fachbuch geht es darum, wie Vermieter das Risiko von Einnahmeausfällen bei Vermietung an finanzschwache Personen vermeiden können. Das Hauptaugenmerk liegt deshalb auf der Kostentragung für sozial Schwache, die auf Hilfe des Staates angewiesen sind. Dazu zählen in erster Linie Personen, die entweder Leistungen nach dem SGB II (Hartz IV) oder nach dem SGB XII (Sozialhilfegesetz) beziehen oder Anspruch darauf haben.

1 Leistungen und Leistungsträger

Die Regelungen zur Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung (Miete, Nebenkosten, Kosten für Instandhaltung wie Renovierung, Erstausstattung, Umzug etc.) waren teilweise je nach Art der bezogenen Leistung (SGB II/SGB XII) unterschiedlich. Nunmehr hat der Gesetzgeber bei der Regelung der Unterkunfts- und Heizkosten sowohl im SGB II als auch im SGB XII im Prinzip identische Regelungen geschaffen; so sieht es auch das Bundessozialgericht.

Die Begriffe im Mietrecht sowie im SGB XII (Sozialhilferecht) und SGB II (Hartz IV) sind allerdings nicht identisch. Im Mietrecht heißt es Kaltmiete und Nebenkosten, im SGB II und SGB XII Bedarfe für Unterkunft und für Heizung. Die Trennung erfolgt, weil die Kosten der Unterkunft weitgehend mit bestimmten Beträgen festgelegt werden können, dies bei den Kosten für Heizung im Prinzip aber nicht möglich ist.

Gleich ist der Ablauf: Der Sozialleistungsträger (Jobcenter bzw. Kommunen oder Sozialhilfeträger) legt fest, ob und in welchem Umfang die Kosten für Unterkunft übernommen werden. Entsprechende Regelungen zur Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung sind – anders als ein Regelsatz, der festlegt, wie viel Geld jemand für die täglichen Bedarfe des Lebens erhält –, nur schwer festzusetzen. Dies hängt damit zusammen, dass bei den Unterkunftskosten die individuellen Gegebenheiten berücksichtigt werden müssen.

Inhalt der meisten Streitigkeiten vor den Sozialgerichten auf dem Gebiet des SGB II war bisher die Frage, ob und welche Unterkunftskosten bzw. Kosten, die damit zusammenhängen, vom Sozialleistungsträger zu übernehmen sind. Die Erfolgsquote bei der gerichtlichen Festsetzung von Unterkunftskosten mit dem Ziel, mehr zu erhalten, als vom Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger zugestanden, war deshalb bisher relativ hoch. Grund hierfür ist unter anderem, dass die Frage der Angemessenheit von Unterkunfts- und Heizkosten eine rechtliche Frage ist, somit im Streitfall von den Gerichten und nicht von der Verwaltungsbehörde entschieden wird. Die Bedeutung der richtigen Festsetzung von Unterkunftskosten mag sich zunächst für den Vermieter nicht erschließen, das wird sie aber noch.

Grundsätzlich stellt sich die Frage, wie der Vermieter im eigenen Interesse mit entsprechenden Maßnahmen und Modellen einen Mieter, der Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bezieht, bei der Durchsetzung von (berechtigten) Ansprüchen unterstützen kann. Dies ist nur möglich, wenn der Vermieter weiß, wie die vollen Unterkunfts- und Heizkosten sowie sonstige durch die Vermietung entstehende Kosten gegenüber dem Jobcenter oder dem Sozialhilfeträger möglichst erfolgreich geltend gemacht werden können. Darüber hinaus sollte er wissen, wie sich höhere als die von der Behörde zugestandenen Kosten geltend machen lassen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag tatsächlich mehr bezahlen muss, als die Behörde bewilligt. Besonders bedeutsam ist auch, wie der Vermieter sicherstellen kann, dass die Behörde die Unterkunfts- und Heizkosten direkt an ihn zahlt und dass er rechtzeitig erfährt, wenn es Probleme geben kann, weil eine Kürzung oder der Wegfall von Zahlungen der Unterkunftskosten droht. Es wird aufgezeigt, wie der Vermieter auch in diesen Fällen zu seinem Geld kommen und Mietausfälle vermeiden kann.

Zunächst wird dargestellt, welche unterschiedlichen Sozialleistungen und Leistungsträger es gibt. Die typischen Probleme mit Behörden bei der Leistungsgewährung werden anschließend behandelt. Danach werden Handlungsansätze aufgezeigt, die erläutern, wie sich möglicherweise die vollständige Übernahme von Unterkunftskosten durchsetzen lässt. Besondere Einzelprobleme aus der Praxis, zum Beispiel Festsetzung der Miethöhe, Betriebs- und Nebenkosten sowie Kosten für Renovierung und Instandsetzung runden die Darstellung ab. Abschließend wird auf Probleme im Zusammenhang mit Gutschriften und Nachzahlungen eingegangen.

1.1 Sozialhilfe (SGB XII)

Zum 1.1.2005 hat der Gesetzgeber das Sozialhilferecht neu geregelt. Bis zum 31.12.2004 wurde nicht unterschieden, ob jemand noch arbeiten konnte oder nicht. Es ging allein darum, wann jemand Anspruch auf Unterstützung des Staates in Form von Sozialhilfe hatte, weil er nicht über genügend Einkommen und Vermögen verfügte, um seinen Lebensunterhalt zu sichern. Seit 1.1.2005 gilt das SGB II mit dem Titel „Grundsicherung für Arbeitssuchende“. Dieses Gesetz gilt grundsätzlich für Hilfesuchende ab dem 18. Lebensjahr, die mindestens drei Stunden am Tage arbeiten können, bzw. für Minderjährige. Nach dem geänderten Sozialhilfegesetz (SGB XII) erhalten Sozialhilfe nur noch diejenigen, die keine drei Stund...