Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten zu beachten ist. Gemäß § 560 Abs. 5 BGB ist dieser Grundsatz auch bei Veränderungen von Betriebskosten zu beachten. Entgegen dem Gesetzeswortlaut ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht nur bei der Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Veränderungen von Betriebskosten zu beachten, sondern er durchdringt das gesamte Betriebskostenrecht einschließlich des gewerblichen Mietrechts.^[1] Im Recht des preisgebundenen Wohnraums war der Wirtschaftlichkeitsgedanke zwar schon immer ausdrücklich verankert,^[2] mit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 wurde er jedoch auch ausdrücklich in den Gesetzestext aufgenommen.

Der Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes ist nicht in Euro und Cent zu bestimmen. Es handelt sich vielmehr um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Eine Hilfe bieten § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV sowie § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die "bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind". Maßstab ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält".^[3] Bei der Auslegung dieser gesetzlichen Beschreibung ist maßgebend, ob ein verständiger bzw. wirtschaftlich denkender Wohnungsvermieter diese Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen.^[4] Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht darf nicht mit dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 559 BGB verwechselt werden. Dort ist der Vermieter grundsätzlich in der Wahl der Modernisierungsmaßnahme frei und muss sich dann an die Grundsätze eines ordentlichen Kaufmanns halten.

Anders als die Mieterhöhung nach Modernisierung, die leider häufig als Modernisierungsumlage bezeichnet wird, handelt es sich bei den Betriebskosten tatsächlich um eine Umlage, die aber allein von den Mietern zu tragen ist. Ohne den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wären Mieter dem Gutdünken des Vermieters bei den Betriebskosten vollkommen schutzlos ausgeliefert. Auch wenn der Vergleich rechtlich hinkt, könnte man bei nicht wirtschaftlichen Betriebskosten durchaus von "Verträgen zulasten Dritter" sprechen. Mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit soll dem begegnet werden.

Vereinzelt wird eine starre Grenze erwogen, ab der überhaupt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit in Betracht kommt; genannt werden 10 oder 20 Prozent über dem Wert von wirtschaftlich vertretbaren Betriebskosten.^[5] Da aber bereits der Begriff der Wirtschaftlichkeit unbestimmt ist, fehlt es an einem konkreten Ausgangsbetrag als Grundlage für die Abweichung. Insofern kann es keine starren Grenzen geben, sondern es muss auf die konkreten Verhältnisse im Einzelfall ankommen.^[6]

Zudem folgt aus der Definition, dass es auf die Abwägung aller Umstände ankommt. Das bedeutet, dass dem Vermieter ein Ermessensspielraum zukommt. Es kommt nicht auf das billigste, sondern eben auf das wirtschaftlichste Angebot an. Der Vermieter muss sachliche Gründe für seine Entscheidung darlegen können. Kann er das nicht, dürfte sein Ermessen vielfach überschritten sein und die Umlage der insoweit entstandenen Kosten ist nicht gerechtfertigt. Dann muss der Vermieter sie aus der Nettomiete bestreiten.

Zu beachten ist, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann verletzt ist, wenn falsche Organisationsentscheidungen oder überhöhte Betriebskosten entstehen, etwa wenn fehlerhafte Gebührenbescheide akzeptiert oder falsche Rechnungen an Drittleistungserbringer gezahlt werden, weil der Vermieter keine Kostenkontrolle vorgenommen oder einen Rechenfehler nicht erkannt hat.^[7] Entstehen Kosten aufgrund verspäteter Zahlungen von Forderungen aus Rechnungen oder Bescheiden, können diese selbstverständlich nicht umgelegt werden. Damit wird einer gleichgültigen Haltung des Vermieters vorgebeugt, der meint, die Kosten ohnehin nicht tragen zu müssen.

Wichtig

Vermieter müssen innerhalb der einmal gewählten Versorgungsart den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachten. Sie sind nicht verpflichtet, die Versorgungsart zu ändern, etwa weil dies kostengünstiger ist. Beispielweise müssen sie nicht von der Eigenversorgung auf die gewerbliche Fremdversorgung (Contracting) umstellen, auch wenn dies günstiger wäre. Entsprechende Anreize erfolgen hier an anderer Stelle.

Kosten der Betriebskostenoptimierung sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Denn hohe Betriebskosten können für Mieter durchaus ein Grund sein, von der Anmietung abzusehen. Gegebenenfalls können entsprechende Maßnahmen im Rahmen des § 559 BGB in Ansatz gebracht werden oder die Möglichkeiten der "normalen" Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) erweitern.

Sehr gut hat Wall den Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes erläutert:^[8]

• Das Verhalten wird aus Sicht eines vernünftigen Vermieters beurteilt.
• Die Entschei...