Jörg Wilde, Gerhard Jaser
Zusammenfassung
Die Zugehörigkeit eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Gewinne aus der Veräußerung von Betriebsvermögen unterliegen normalerweise der Einkommensteuer, bei Gewerbetreibenden auch der Gewerbesteuer. Veräußerungsgewinne von Grundstücken des Privatvermögens sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit dem entgeltlichen Erwerb erfolgt.
Umgekehrt mindern Veräußerungsverluste von Betriebsvermögen den steuerlichen Gewinn, beim Privatvermögen können Veräußerungsverluste nur unter bestimmten Voraussetzungen vom Einkommen abgezogen werden.
Vorteilhaft wirkt sich die Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen auf den Abschreibungssatz aus. Abschreibungen für außerordentliche Abnutzungen sind nur bei Grundstücken des Betriebsvermögens möglich.
Im Einkommensteuergesetz (EStG) findet sich keine Regelung zu Grundstücken im Betriebsvermögen. Lediglich § 8 EStDV enthält einen Hinweis zur Behandlung von eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteilen von untergeordneter Bedeutung als Betriebsvermögen. Die wichtigsten Ausführungen zur Behandlung von Grundstücken als Betriebsvermögen finden sich in R 4.2 EStR.
- Die Behandlung von Grundstücken als Betriebsvermögen kann in Zeiten gestiegener Immobilienpreise bei Veräußerung oder Entnahme zu erheblichen Steuerzahlungen führen. Wenn möglich, sollte die Aufnahme ins Betriebsvermögen vermieden werden.
1 Vorbemerkungen
Vor- und Nachteile
Steuerlich wird zwischen notwendigem und gewillkürtem Betriebsvermögen unterschieden.
Grundsätzlich sind Wirtschaftsgüter, wie z. B. Maschinen oder Fahrzeuge, nur einheitlich dem Betriebs- oder Privatvermögen zuzuordnen. Eine Ausnahme besteht für Grundstücke und Gebäude.
Gebäudeteile als selbstständige Wirtschaftsgüter
Abweichend von der zivilrechtlichen Beurteilung können einzelne Gebäudeteile dem Grunde nach selbstständige Wirtschaftsgüter bilden. In Fällen, in denen ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu Wohnzwecken durch Vermietung oder Eigengebrauch genutzt wird, sind die einzelnen Gebäudeteile steuerlich gesondert zu behandeln, sei es als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen oder als Privatvermögen.
2 Notwendiges Betriebsvermögen
2.1 Voll betrieblich genutzte Grundstücke
Nutzung ist maßgebend
Grundstücke (Grund und Boden und Gebäude), die ein Gewerbetreibender oder ein freiberuflich Tätiger ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke nutzt, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen.
Notwendiges Betriebsvermögen
A betreibt auf seinem Grundstück einen Getränkegroßmarkt. Grund und Boden sowie das Gebäude gehören bei A zum notwendigen Betriebsvermögen.
Betriebsaufspaltung
Zum notwendigen Betriebsvermögen gehört auch ein Grundstück, das der Eigentümer im Rahmen einer Betriebsaufspaltung an die vom ihm beherrschte GmbH vermietet.
Betriebswohnung
Wohnungen, die an Arbeitnehmer vermietet werden, sind notwendiges Betriebsvermögen des Arbeitgebers, wenn für die Vermietung gerade an Arbeitnehmer betriebliche Gründe maßgebend waren.
Auch ein Vorratsgrundstück, z. B. bei einem Bauträger, kann zum notwendigen Betriebsvermögen gehören.
Dagegen sind Grundstücke kein notwendiges Betriebsvermögen, wenn aufgrund der Regelung in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Gemeinde eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken nicht möglich ist. Bauerwartungsland kann daher nicht zum notwendigen Betriebsvermögen zählen, auch wenn es mit der Absicht der (gewerblichen) Bebauung erworben worden ist. Es kann sich allenfalls um gewillkürtes Betriebsvermögen handeln.
Wird ein Grundstück mit betrieblichen Mitteln erworben oder dient es der Sicherung betrieblicher Kredite, so gehört es dadurch nicht automatisch zum notwendigen Betriebsvermögen (insoweit gewillkürtes Betriebsvermögen).
Ferienwohnungen
Ferienwohnungen können ebenfalls notwendiges Betriebsvermögen sein, wenn der Steuerpflichtige diese unter Einschaltung seines auf die Vermittlung von Immobilien, Mietverträgen und Verträgen über Ferienobjekte gerichteten Gewerbebetrieb nutzt.
2.2 Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile
Wird nur ein Teil eines Grundstücks für eigenbetriebliche Zwecke genutzt, stellt nur dieser Teil notwendiges Betriebsvermögen dar. In diesem Fall rechnet auch der zum Gebäude gehörende Grund und Boden anteilig zum notwendigen Betriebsvermögen.
Teilnutzung eines Grundstücks
Der Immobilienmakler B übt seine Tätigkeit in einem Anbau (3 Räume) seines Einfamilienhauses aus. Der Anbau zuzüglich des anteiligen Grund und Bodens gehört zum notwendigen Betriebsvermögen des B.
Grundstücksteil von untergeordneter Bedeutung
Ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil braucht nur dann nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn sein Wert von untergeordneter Bedeutung ist. Dies ist nach § 8 EStDV der Fall, wenn der Wert
- weder mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstücks,
- noch mehr als 20.500 EUR beträgt.
Bereits das...