Grundstückshandel mit zwei Objekten bei unbedingter Verkaufsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs gewerblich

Leitsatz

1. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann schon bei An- und Verkauf von nur zwei Grundstücken vorliegen, wenn sie der Erwerber mit unbedingter Veräußerungsabsicht erworben hat (Anschluss an BFH-Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, S. 291 = INF 2002, S. 282).
2. Eine unbedingte Veräußerungsabsicht ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Erwerber die Grundstücke seiner Planung entsprechend jeweils unmittelbar nach Ankauf bebaut und sodann veräußert.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb 1990 ein unbebautes Grundstück, das er mit einem Einfamilienhaus bebaute und 1991 verkaufte. Im Juli 1991 erwarb der Kläger ein weiteres unbebautes Grundstück, das er mit einem Vierfamilienhaus bebaute und 1992 "im Rohbauzustand" unter Übernahme der "Gewähr für die ordnungsgemäße und handwerksgerechte Herstellung" veräußerte. Das Finanzamt erfasste den Veräußerungserlös für das Vierfamilienhaus bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb und setzte die Einkommensteuer entsprechend fest. Der dagegen erhobenen Klage gab das FG statt. Mit der Revision rügt das Finanzamt eine Verletzung von § 15 Abs. 2 EStG.

Entscheidung

Nach Auffassung des BFH sind im Streitfall die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels gegeben. Ein solcher liegt nämlich ungeachtet der insoweit von der Rechtsprechung als Indiz herangezogenen Drei-Objekt-Grenze schon beim An- und Verkauf von nur zwei Objekten vor, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen bestanden hat, insbesondere, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung (gegebenenfalls auch durch Schenkung) erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist, es von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden^[1].

Diesen für eine unbedingte Veräußerungsabsicht sprechenden Indizien steht es nach Auffassung des BFH gleich, wenn der Steuerpflichtige das Bauvorhaben nur kurzfristig finanziert, bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen schaltet, vor Fertigstellung des Objekts einen Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber schließt oder Gewährleistungspflichten über das bei Privatverkäufen übliche Maß hinaus übernimmt. Umso mehr gilt dies, wenn der Steuerpflichtige die unbedingte Veräußerungsabsicht zweifelsfrei bekundet oder in sonstiger Weise dokumentiert.

Praxishinweis

Die Errichtung nur eines Mehrfamilienhauses führt noch nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel, da es nur als ein Objekt gilt^[2].

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 18.09.2002, X R 5/00

[1] Vgl. BFH-Beschluss vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, S. 291 = INF 2002, S. 282

[2] Vgl. BFH-Urteil vom 15.3.2000, X R 130/97, BStBl II 2001, S. 530 = INF 2000, S. 538