Grundstückskauf: Allgemeine Geschäftsbedingungen und richterliche Inhaltskontrolle

Zusammenfassung

Grundstückskaufverträge mit und ohne Bauverpflichtung können als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle oder der Überprüfung durch den Richter unterliegen.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Das früher im AGB-Gesetz geregelte Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist seit der Schuldrechtsreform 2002 in den §§ 305 ff. BGB geregelt.

1 Die Grundsätze

1. Eine Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB kommt in Betracht, wenn der Wortlaut eines Vertrags für eine Mehrzahl von Verkaufsfällen bestimmt ist und diese vorformulierten Bedingungen die eine Vertragspartei der anderen "stellt" (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Hauptanwendungsfall ist der Erwerb vom Bauträger. Aber auch Kaufverträge eines privaten Verkäufers können Allgemeine Geschäftsbedingungen sein, wenn der Verkäufer mehrere Objekte zu verkaufen hat und er für diese mehreren Verkaufsfälle einen Vertragstext formuliert oder vom Notar formulieren lässt.
2. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbrauchervertrag gem. § 310 Abs. 3 BGB) gilt Folgendes: Die Unklarheitenregel (§ 305c Abs. 2 BGB), die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit (§ 306 BGB) und die Vorschriften über die Unangemessenheit von bestimmten Klauseln (§§ 306a bis 309 BGB) sind auch dann anwendbar, wenn die vorformulierten Vertragsbestimmungen nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind.
3. Der Bundesgerichtshof überprüft in seiner ständigen "Formelrechtsprechung"^[1], unmittelbar gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), Gewährleistungsausschlüsse bei der Veräußerung neu errichteter Gebäude und Eigentumswohnungen. Die Folge davon ist, dass ein umfassender, ersatzloser, formelhafter Haftungsausschluss für unwirksam gehalten wird, falls nicht eine eingehende Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses stattgefunden hat.

Unzulässige Klauseln in Bezug auf Sach- und Rechtsmängel

Die Auswirkungen der Inhaltskontrolle bei AGB-Verträgen, Verbraucherverträgen und Individualverträgen im Bereich des Sachmängelgewährleistungsrechts bei der Veräußerung neu errichteter Häuser und Eigentumswohnungen finden Sie in dem Beitrag "Grundstückskauf: Sachmängelhaftung und Freizeichnungsmöglichkeit" dargestellt.

[1] BGH, DNotZ 1984 S. 760; BGH, DNotZ 1986 S. 61; BGH, DNotZ 1987 S. 686; BGHZ 101 S. 350 = DNotZ 1988 S. 292; BGH, DNotZ 1989 S. 299; BGH, DNotZ 2007 S. 822.

2 Unzulässige Klauseln

Sonstige ­unzulässige Klauseln

Über das Sachmängelgewährleistungsrecht hinaus wird die Inhalts­kontrolle beim Grundstückskauf bei nachfolgenden Vertragsklauseln Bedeutung erlangen.

2.1 Pauschalierungen von Schadensersatz- oder Wertminderungsansprüchen

Schadens­pauschalen

Wenn die Pauschalierung den nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt oder wenn dem anderen Vertragsteil der Nachweis abgeschnitten wird, ein Schaden sei überhaupt nicht oder wesentlich niedriger entstanden (§ 309 Ziff. 5 BGB). Die gesetzlichen Verzugszinsen betragen nach § 288 Abs. 1 BGB 5 Prozentpunkte über dem nach § 247 BGB festzusetzenden Basiszinssatz. Für alle Schadenspauschalierungen gilt jedoch, dass dem Schuldner der Nachweis eines wesentlich geringeren Schadens ausdrücklich vorbehalten bleiben muss. Andererseits kann sich der Verwender auch den Nachweis eines höheren Schadens vorbehalten, mit der Maßgabe, dass die Pauschale lediglich den Mindestschaden darstellt.^[1] Er muss das aber unzweideutig zum Ausdruck bringen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 16.6.1982, VIII ZR 89/81, NJW 1982 S. 2316.

[2] OLG Koblenz, Urteil v. 16.11.1999, 3 U 45/99, NJW-RR 2000 S. 872.

2.2 Vertragsstrafenvereinbarungen

Vertrags­strafever­sprechen

Vertragsstrafenvereinbarungen zugunsten des Verwenders/Unternehmers für den Fall nicht rechtzeitiger Kaufpreiszahlung sind nach § 309 Nr. 6 BGB unzulässig. Problematisch ist die Abgrenzung der grundsätzlich zulässigen Schadenspauschalierung von der unzulässigen Vertragsstrafe. Das entscheidende Abgrenzungskriterium liegt in der Funktion der Abrede. Bezweckt sie ausschließlich eine vereinfachte Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs, handelt es sich um eine Schadenspauschale, geht es vor allem darum, Druck auf den Schuldner auszuüben, handelt es sich um eine Vertragsstrafe.^[1] Ausschlaggebend ist, ob es sich um den ernsthaften Versuch einer antizipierten Schätzung des typischerweise entstehenden Schadens handelt oder nicht.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 6.11.1967, VIII ZR 81/65, BGHZ 49 S. 89; BGH, Urteil v. 25.11.1982, III ZR 92/81, NJW 1983 S. 1542; OLG Schleswig-Holstein, Urteil v. 11.4.1984, 9 U 229/83, DNotZ 1985 S. 311.

[2] OLG Köln, Urteil v. 24.4.1974, 16 U 115/73, NJW 1974 S. 1952, 1953; Palandt-Heinrichs, Rn. 55 zu § 276.

2.3 Haftungsbegrenzung bei Verletzung von Leben, Körper, und Gesundheit und bei grobem Verschulden

Haftungs­begrenzung

Ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung des Verwenders/Unternehmers für Körperschäden, die auf einer Pflichtverletzung beruhen, die der Verwender, sein gesetzlicher Vertreter oder Erfüllungsgehilfe zu vertreten haben, sind unwirksam (§ 309 Ziff. 7a und b BGB). Dasselbe gilt für einen Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder ...