Grundstückskauf auf Rentenbasis

Zusammenfassung

Der Verkäufer kann an der Verrentung des Kaufpreises ein Interesse haben, wenn er das Kapital ganz oder teilweise für seine Alterssicherung, also gleichsam "zum Verzehr", benötigt, weil das Zinsaufkommen aus dem Kapital allein für seine Alterssicherung nicht ausreicht. Umgekehrt kann der Grund für eine Verrentung des Kaufpreises auch in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Käufers liegen, die es ihm nicht erlauben, den Kaufpreis sofort voll aufzubringen.

1 Risiken

Interesse des Verkäufers

Der Grundstückskauf gegen Rente ist ein Spekulationsgeschäft. Stirbt der Verkäufer bald nach Vertragsschluss, erzielt der Käufer einen oft nicht unerheblichen Gewinn. Erreicht der Verkäufer dagegen ein hohes Alter, muss der Käufer meist viel mehr bezahlen, als dem Wert des Grundstücks entspricht.

Praxis-Tipp

Zeitrente vereinbaren

Unproblematischer sind sog. Zeitrenten, die Rentenzahlungen nur für eine gewisse, im Voraus bestimmte Zeit begründen.

Da die Laufzeit feststeht, ist sie wirtschaftlich nichts anderes als in Tilgungsraten zahlbare Kaufpreise unter Einrechnung bestimmter Stundungszinsen. Will man die Risiken, die in jeder Verrentung liegen, mindern, kann eine Mindestlaufzeit vereinbart werden, mit der Folge, dass bei Vorversterben des Verkäufers die Rente dann in gleicher Höhe oder gemindert an die Erben zu zahlen ist. Denkbar ist auch, dass nur ein Teil des Kaufpreises in Rentenform zu erbringen ist, der Rest sofort.

Das Risiko der Überbezahlung bei überdurchschnittlicher Lebensdauer des Verkäufers kann schließlich auch durch Rückversicherung des Käufers in der Form einer lebenslänglichen Leibrentenversicherung mit Prämienrückgewähr beim Tod des versicherten Verkäufers erheblich gemindert werden.^[1] Die Höhe der Rente ist nach dem Verkehrswert des Grundstücks, dem Lebensalter des Verkäufers, der Zahl der Verkäufer und dem Rechnungszins zu bemessen.^[2]

[1] Hase, DNotZ 1961, S. 387; Laux, Betrieb 1961, S. 1593.

[2] Zur Kaufpreisverrentung siehe Heubeck/Heubeck, DNotZ 1978, S. 643; 1985, S. 469, 606; Schöner/Stöber, Rn. 3236 ff.

2 Sicherung der Kaufpreisrente

2.1 Rückforderungs- oder Rücktrittsrecht

Rückforderung/Rücktrittsrecht

Beim Verkauf eines Grundstücks gegen Rente entsteht zwischen Verkäufer und Käufer ein Dauerschuldverhältnis. Besondere Aufmerksamkeit wird der Verkäufer der Frage widmen, welche Rechtsfolgen im Verzug des Käufers mit der Rentenzahlung eintreten. Hervorzuheben ist, dass die verzögerliche Zahlung oder die Nichtleistung einzelner Renten kein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag gewährt, denn der Käufer hat mit der Bestellung des Rentenstammrechts seine Verpflichtungen erfüllt.^[1] Wenn nach dem Vertragsinhalt nicht das Leibrentenversprechen als solches, sondern vor allem die Verpflichtung zur Zahlung der einzelnen Raten als Gegenleistung gewollt ist, soll hingegen nach vereinzelter Rechtsprechung das gesetzliche Rücktrittsrecht des § 323 BGB gewährt werden können.^[2]

Wünscht der Verkäufer im Falle der Veräußerung des Grundstücks ohne seine Zustimmung, des Zahlungsverzugs oder bei Vollstreckungsmaßnahmen durch Gläubiger des Käufers ein Lösungsrecht vom Vertrag, dann sollte ihm wegen der nicht eindeutigen Rechtslage jedenfalls vertraglich ein Rücktrittsrecht oder Rückforderungsrecht eingeräumt werden. Der Anspruch des Käufers auf Rückübertragung kann im Grundbuch durch Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) gesichert werden.

[1] OLG Hamburg, MDR 1964 S. 414.

[2] BGH, NJW-RR 1991 S. 1035; BGH, DNotZ 1992 S. 297; OLG Celle, NJW-RR 1990 S. 1490.

2.2 Reallast

Reallast

Das in der Praxis zur Sicherung einer Rente bevorzugte Mittel ist die Reallast (§§ 1105 ff. BGB). Sie sichert auch eine wertgesicherte Rente in deren jeweiliger Höhe, da Bestimmbarkeit der Leistung genügt. Die Reallast tritt neben die schuldrechtliche Rentenverpflichtung des Bestellers (§ 759 BGB). Veräußert der Käufer das Grundstück, haftet der neue Eigentümer mit dem belasteten Grundstück dinglich für das Stammrecht und die Einzelleistungen sowie persönlich mit seinem ganzen Vermögen für die während der Dauer seines Eigentums fällig gewordenen Leistungen (§§ 1105 ff. BGB). Der seinerzeitige Besteller bleibt dem Verkäufer aus der schuldrechtlichen Verpflichtung verbindlich, soweit er vom Berechtigten nicht hieraus entlassen wird.

2.2.1 Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung

Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung

Um dem Verkäufer im Fall des Zahlungsverzugs einen schnellen Zugriff auf das Grundstück und das sonstige Vermögen des Käufers bzw. Eigentümers zu ermöglichen, sollten sich Käufer und Eigentümer im Kaufvertrag als Schuldner persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Unterwerfung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer ist hingegen bei der Reallast nicht möglich, wohl aber beim Eigentumswechsel die Umschreibung der Vollstreckungsklausel auf den neuen Eigentümer. Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ist in Bezug auf die Wertsicherung jedenfalls dann unterwerfungsfähig, wenn ein Wertmaßstab mit automatischer Anpassung verwendet wird.^[1] In allen anderen Fällen hilft nur eine schuldrechtliche Vereinbarung, dass der Käufer zur Abgabe einer Unterwerfungse...