Grundstückskauf: Besonderheiten beim Erwerb vom Bauträger / 1 Begriff des Bauträgervertrags und Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Interessen Bauträger/Käufer

Dem Bauträger ist daran gelegen, zu einem möglichst frühen Zeitpunkt Zahlungen des Käufers auf den Kaufpreis zu erhalten, um seine eigenen Finanzierungskosten so gering wie möglich zu halten. Das Käuferinteresse geht dahin, Zahlungen nur nach Sicherung des lastenfreien Eigentumserwerbs und der vertragsmäßigen Fertigstellung des Kaufobjekts zu leisten. Dem Schutz der Vermögenswerte des Erwerbers dient die aufgrund der Ermächtigung in § 34c GewO ergangene Makler- und Bauträgerverordnung. Sie enthält zwingendes Recht (§ 12 MaBV). Soweit Vereinbarungen gegen Vorschriften der MaBV verstoßen, sind sie über § 134 BGB auch zivilrechtlich unwirksam.^[1]

Verhältnis der MaBV zu Werkvertragsrecht

Im Übrigen ist das Verhältnis der MaBV zu den Vorschriften des Werkvertragsrechts, insbesondere zu § 632a BGB, streitig geworden. Es geht um das Recht des Unternehmers, Abschlagszahlungen für in sich abgeschlossene Teile des Werks zu verlangen. So wurden Bedenken geäußert, ob die formularmäßige Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach §§ 3, 7 MaBV möglicherweise dem gesetzlichen Leitbild des § 632a BGB widerspreche.^[2] Dadurch entstand Unsicherheit, ob Bauträgerverträge weiterhin nach den Vorgaben der MaBV beurkundet werden können. Auf der Grundlage des § 27a AGBG – jetzt Art. 244 EGBGB – hat der Gesetzgeber durch die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen^[3] klargestellt, dass in Bauträgerverträgen Abschlagszahlungen auch in Abweichung von § 632a BGB nach Maßgabe der MaBV verlangt werden können. Durch § 1 dieser Verordnung werden für Bauträgerverträge die Zahlungsregelungen der §§ 3 und 7 MaBV ins Zivilrecht transformiert. Die Verordnung gilt auch für vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossene Verträge, soweit nicht ein rechtskräftiges Urteil ergangen oder ein verbindlich gewordener Vergleich abgeschlossen worden ist.

Auch das Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen (Forderungssicherungsgesetz) vom 23.10.2008^[4], in Kraft getreten am 1.1.2009, hat unmittelbare Auswirkungen auf die Gestaltung von Bauträgerverträgen gebracht (siehe dazu unten Ziff. 2.4). Bei einem ab dem 1.1.2009 mit einem Verbraucher abgeschlossenen Bau- und Bauträgervertrag^[5] bedarf es nunmehr zur Sicherstellung der "rechtzeitigen Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel gem. § 632a Abs. 3 BGB" einer Sicherung der Vertragserfüllung. Der gesetzlich vorgeschriebene notwendige Umfang der Sicherung beträgt 5 % des Vergütungsanspruchs.

[1] Kanzleiter, DNotZ 1974, S. 557; OLG Bremen, Urteil v. 26.1.1977, 3 U 77/76 (b), NJW 1977 S. 638.

[2] Thode, ZNotP 2001, S. 151; Wagner, ZNotP 2000, S. 461.

[3] V. 23.5.2001, BGBl I S. 981.

[4] BGBl I S. 2022.

[5] § 18 Art. 229 EGBGB; § 2a Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.