Grundstückskauf: Besonderheiten beim Erwerb vom Bauträger

Zusammenfassung

Beim Bauträgervertrag erbaut ein Bauträger ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung im eigenen Namen und für eigene Rechnung und übereignet das fertige Objekt samt Grundstück dann dem Käufer. Erwirbt der Erwerber das Grundstück direkt von einem Dritten, aber durch Vermittlung des Bauträgers oder hat der Bauträger das im Eigentum eines Dritten stehende Grundstück "an der Hand", liegen 2 Verträge vor, die aber als einheitliches Vertragswerk insgesamt der Beurkundung des § 311b Abs. 1 BGB bedürfen. Ob auch bei dieser Fallgestaltung die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Anwendung findet, ist umstritten^[1], weil der Unternehmer mangels Übereignungsverpflichtung nicht Bauträger und – wegen der eigenen Bauverpflichtung – nicht Baubetreuer i. S. d. § 34c Abs. 1 Ziff. 2b GewO ist.^[2] Zum Schutz des Erwerbers sollte der Vertragsgestalter von einer Ausrichtung des Vertrags an der MaBV auch in diesen Fällen ausgehen.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Die maßgeblichen Vorschriften sind die §§ 3 und 7 MaBV und § 632a BGB.

[1] Dafür: Warda, MittBayNot 1988 S. 1 ff.

[2] BGH, Urteil v. 26.1.1978, VII ZR 50/77, DNotZ 1978 S. 344; vgl. aber das Rundschreiben der Landesnotarkammer Bayern v. 18.4.1986 (Bauträgermerkblatt), abgedruckt in Beck'sches Notarhandbuch Anhang 8.

1 Begriff des Bauträgervertrags und Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Interessen Bauträger/Käufer

Dem Bauträger ist daran gelegen, zu einem möglichst frühen Zeitpunkt Zahlungen des Käufers auf den Kaufpreis zu erhalten, um seine eigenen Finanzierungskosten so gering wie möglich zu halten. Das Käuferinteresse geht dahin, Zahlungen nur nach Sicherung des lastenfreien Eigentumserwerbs und der vertragsmäßigen Fertigstellung des Kaufobjekts zu leisten. Dem Schutz der Vermögenswerte des Erwerbers dient die aufgrund der Ermächtigung in § 34c GewO ergangene Makler- und Bauträgerverordnung. Sie enthält zwingendes Recht (§ 12 MaBV). Soweit Vereinbarungen gegen Vorschriften der MaBV verstoßen, sind sie über § 134 BGB auch zivilrechtlich unwirksam.^[1]

Verhältnis der MaBV zu Werkvertragsrecht

Im Übrigen ist das Verhältnis der MaBV zu den Vorschriften des Werkvertragsrechts, insbesondere zu § 632a BGB, streitig geworden. Es geht um das Recht des Unternehmers, Abschlagszahlungen für in sich abgeschlossene Teile des Werks zu verlangen. So wurden Bedenken geäußert, ob die formularmäßige Vereinbarung von Abschlagszahlungen nach §§ 3, 7 MaBV möglicherweise dem gesetzlichen Leitbild des § 632a BGB widerspreche.^[2] Dadurch entstand Unsicherheit, ob Bauträgerverträge weiterhin nach den Vorgaben der MaBV beurkundet werden können. Auf der Grundlage des § 27a AGBG – jetzt Art. 244 EGBGB – hat der Gesetzgeber durch die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen^[3] klargestellt, dass in Bauträgerverträgen Abschlagszahlungen auch in Abweichung von § 632a BGB nach Maßgabe der MaBV verlangt werden können. Durch § 1 dieser Verordnung werden für Bauträgerverträge die Zahlungsregelungen der §§ 3 und 7 MaBV ins Zivilrecht transformiert. Die Verordnung gilt auch für vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossene Verträge, soweit nicht ein rechtskräftiges Urteil ergangen oder ein verbindlich gewordener Vergleich abgeschlossen worden ist.

Auch das Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen (Forderungssicherungsgesetz) vom 23.10.2008^[4], in Kraft getreten am 1.1.2009, hat unmittelbare Auswirkungen auf die Gestaltung von Bauträgerverträgen gebracht (siehe dazu unten Ziff. 2.4). Bei einem ab dem 1.1.2009 mit einem Verbraucher abgeschlossenen Bau- und Bauträgervertrag^[5] bedarf es nunmehr zur Sicherstellung der "rechtzeitigen Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel gem. § 632a Abs. 3 BGB" einer Sicherung der Vertragserfüllung. Der gesetzlich vorgeschriebene notwendige Umfang der Sicherung beträgt 5 % des Vergütungsanspruchs.

[1] Kanzleiter, DNotZ 1974, S. 557; OLG Bremen, Urteil v. 26.1.1977, 3 U 77/76 (b), NJW 1977 S. 638.

[2] Thode, ZNotP 2001, S. 151; Wagner, ZNotP 2000, S. 461.

[3] V. 23.5.2001, BGBl I S. 981.

[4] BGBl I S. 2022.

[5] § 18 Art. 229 EGBGB; § 2a Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.

2 Inhalt der Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung erzwingt gewisse Käuferschutzmaßnahmen. Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn die nachfolgenden, in § 3 Abs. 1 MaBV aufgeführten sog. Grundvoraussetzungen und die in § 3 Abs. 2 MaBV normierten weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind:

2.1 Grundvoraussetzungen gem. § 3 Abs. 1 MaBV

1. Rechtswirksamer Kaufvertrag

   Der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV). Erforderliche öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Genehmigungen müssen vorliegen. Dies muss dem Erwerber vom Notar schriftlich bestätigt werden. Dem Bauträger darf kein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt sein. Wird dem Käufer ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt, darf der Verkäufer ohne Sicherheitsleistung keine Zahlungen des Käufers annehmen. Der Käufer hat insoweit ein Leistungsverweigerungsrecht.^[1]

2. Baugenehmigung erteilt

   Die Baugenehmigung muss erteilt sein. Ist landesrechtlic...