Grundstückskauf durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Zusammenfassung

Zunehmende Bedeutung erlangt im Grundstücksverkehr die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Namentlich geschlossene Immobilienfonds, aber auch Familiengesellschaften organisieren sich in dieser Rechtsform. Die Gründe dafür liegen in der Mobilität der Gesellschaftsanteile und den Formerleichterungen bei der Veräußerung der Gesellschaftsanteile.^[1] Dabei wirft die Teilnahme der GbR am Grundstücksverkehr erhebliche Probleme auf, die von der Rechtsprechung bisher nur teilweise gelöst werden konnten.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist in den §§ 705 ff. BGB geregelt.

[1] Siehe oben Ziff. 1.1.1.

1 Erster Schritt: Parteifähigkeit der GbR wird anerkannt

Früher: Keine eigene Rechtsfähigkeit

Nach der früheren herrschenden Meinung sollte die GbR – anders als juristische Personen oder die Personenhandelsgesellschaften des HGB (OHG, KG) – keine eigene Rechtsfähigkeit besitzen.^[1] In seiner Grundsatzentscheidung vom 29.1.2001^[2] hat der BGH erstmals die GbR in dem Umfang im Zivilprozess als parteifähig angesehen, indem sie als Teilnehmer am Rechtsverkehr Träger von Rechten und Pflichten sein kann. Hierbei hat der BGH weiter ausgeführt, dass die GbR als Gesamthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr zwar grundsätzlich jede Rechtsposition einnehmen kann, der aber besondere Rechtsvorschriften oder die Eigenart des speziellen Rechtsverhältnisses entgegenstehen könnten. Sehr umstritten war daher die Frage, ob

1. die GbR Eigentümerin oder Inhaberin eines dinglichen Rechts sein und
2. als solche im Grundbuch eingetragen werden kann, also ob sie grundbuchfähig ist.

Bis zur Entscheidung des BGH vom 29.1.2001 waren nach überwiegender Auffassung als Inhaber des Grundstücks oder Grundstücksrechts die Gesellschafter gem. § 47 GBO mit dem Zusatz einzutragen, dass ihnen das Recht als Gesellschafter einer GbR zusteht. Umstritten ist, ob nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR, die GbR als solche im Grundbuch eingetragen werden kann.

Herrschende Meinung

Die ganz herrschende Meinung in der Literatur und in der Rechtsprechung lehnte eine Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch wegen der fehlenden Publizitätswirkung der GbR ab.^[3] Der GbR, deren Gesellschafterbestand und Verfügungsbefugnis aus keinem Register ersichtlich sind, fehle die für eine Grundbucheintragung erforderliche Vertrauensgrundlage, ein Mangel, der nicht zuletzt im Hinblick auf den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs (§§ 892 ff. BGB) einer Eintragung der GbR entgegensteht.

Verkehrsschutz kein Hemmnis

Soweit behauptet wurde, die GbR könne aus Gründen des Verkehrsschutzes materiell-rechtlich gar nicht Eigentümerin oder Inhaberin eines dinglichen Rechts sein^[4], hat der BGH nunmehr seine gegenteilige Auffassung bekräftigt.^[5] In dem zugrunde liegenden Sachverhalt waren die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen. Diese Eintragung entspricht der Regelung des § 47 2. Alt. GBO. Die Frage, ob nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR durch die Grundsatzentscheidung vom 29.1.2001^[6] auch die Gesellschaft selbst als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden kann, ließ der BGH noch ausdrücklich offen. Klar sei jedenfalls, dass materiell-rechtlich das Eigentum an einer zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Liegenschaft nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft selbst zusteht.

[1] MünchKomm-BGB/Ulmer, 4. Aufl., vor 705 Rn. 8 m. w. N.

[2] BGH, Urteil v. 29.1.2001, II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 342 = NJW 2001 S. 1056 = DNotZ 2001 S. 234.

[3] BayObLG, Beschluss v. 31.10.2002, 2Z BR 70/02, NJW 2003 S. 70 = Rpfleger 2003 S. 78 = DNotZ 2003 S. 52; LG Dresden, Beschluss v. 23.8.2002, 2 T 690/02, NotBZ 2002 S. 384; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.3.1997, 3 Wx 461/96, DNotZ 1997 S. 737; OLG Celle, Beschluss v. 13.3.2006, 4 W 47/06, NJW 2006 S. 2194; Heil, NJW 2002, S. 2158; K. Schmidt, NJW 2001, S. 993, 1002; a. A. Ulmer/Steffek, NJW 2002, S. 330; Dümig, Rpfleger 2002, S. 53.

[4] BayObLG, Beschluss v. 31.10.2002, 2Z BR 70/02, NJW 2003 S. 70; OLG Celle, Beschluss v. 13.3.2006, 4 W 47/06, NJW 2006 S. 2194.

[5] BGH, Urteil v. 25.9.2006, II ZR 218/05, NJW 2006 S. 3716; siehe auch schon BGH, Urteil v. 6.4.2006, V ZB 158/05, NJW 2006 S. 2191.

[6] BGH, Urteil v. 29.1.2001, II ZR 331/00, BGHZ 146 S. 341 = NJW 2001 S. 1056.

2 Zweiter Schritt: Grundbuchfähigkeit der GbR wird anerkannt

Nunmehr hat der BGH mit Beschluss v. 4.12.2008^[1] auch diese offene Frage dahingehend beantwortet, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unter ihrer Bezeichnung (z. B. "Pension Waldfrieden, X-Stadt, Hauptstr. 23"), die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben, in das Grundbuch eingetragen werden kann. Sieht der Gesellschaftsvertrag keine Bezeichnung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor, wird die GbR als "…Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus…" und den Namen ihrer Gesellschafter eingetragen.

Einschneidende Änderungen

Die Entscheidung brachte für die Behandlung der GbR im Grundbuch als Eigentümerin oder als Inhaberin eines Grundstüc...