Grundstückskauf: Eigentumsvormerkung / 2 Sicherungswirkungen schon vor der Eintragung

Sicherung des Eigentumserwerbs

Die Eigentumsvormerkung entfaltet jedoch schon vor ihrer Eintragung im Grundbuch Schutzwirkung, und zwar:

• gegen Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers (z. B. Insolvenzeröffnung, §§ 80, 81, 91 InsO; Anordnung der Nachlassverwaltung, §§ 1975 ff. BGB oder Testamentsvollstreckung, § 2211 BGB; Beschlagnahme im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, §§ 23, 146 ZVG, Erlass eines Veräußerungsverbots, § 938 ZPO). Voraussetzung: Der Begünstigte muss den Antrag auf Eintragung der Vormerkung vor dem Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung gestellt haben. Dieser muss beim Grundbuchamt eingegangen sein. Weiter muss die notarielle Einigung (§ 873 Abs. 2 BGB) bindend geworden sein (§ 878 BGB).
• gegen anderweitige Verfügungen des Veräußerers (z. B. anderweitige Veräußerung oder Belastung) und gegen Verfügung seiner Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung (z. B. Eintragung von Zwangshypotheken). Voraussetzung: Der Begünstigte hat den Eintragungsantrag gestellt und dieser ist beim Grundbuchamt eingegangen (§§ 879 BGB, 45, 17, 18 Abs. 2 GBO). Grund: Der Antrag könnte, wenn er nur vom Verkäufer gestellt wurde, zurückgenommen werden.

Praxis-Beispiel

Schutz gegen anderweitige Verfügung

V verkauft an K ein Grundstück und bewilligt die Eintragung einer Eigentumsvormerkung. Der von K gestellte Eintragungsantrag geht beim GBA am 1.2. ein. Der Gläubiger G des Verkäufers stellt aufgrund eines vollstreckbaren Titels gegen V am 2.2. einen Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 40.400 EUR. Gem. §§ 17, 45 Abs. 2 GBO hat das Grundbuchamt zunächst die Vormerkung und im Rang danach die Sicherungshypothek einzutragen. Damit ist gewährleistet, dass der Käufer vom Gläubiger gem. §§ 883 Abs. 2, 888 BGB die Löschung der Sicherungshypothek verlangen kann.

Vormerkung führt nicht zur Grundbuchsperre

Die Eigentumsvormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre. Der vorgemerkte Käufer kann aber über §§ 883 Abs. 2, 888 BGB von jedem vormerkungswidrigen späteren Dritterwerber Zustimmung zur Erfüllung seines Übereignungsanspruchs verlangen. Damit kann er von einem neuen Eigentümer Zustimmung zur vom Verkäufer zu erklärenden Auflassung und vom Gläubiger einer nachträglichen vormerkungswidrigen Belastung Zustimmung zu deren Löschung verlangen.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Verkäufer von seiner Pflicht zur Lastenfreistellung frei würde.^[1] Der vormerkungsgesicherte Käufer verliert bei vormerkungswidrigen Eintragungen auch nicht die Einrede des nichterfüllten Vertrags aus § 320 BGB.

Erwerben mehrere Personen das Grundstück, ist das Gemeinschaftsverhältnis genau anzugeben (§ 47 GBO).

[1] BGH, DNotZ 1989 S. 275.