Grundstückskauf: Eigentumsvormerkung

Zusammenfassung

Beim Grundstückskaufvertrag geht das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über. Es besteht deshalb die Gefahr, dass in der Zeit zwischen Beurkundung und Grundbuchvollzug das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet wird oder der Verkäufer die Verfügungsbefugnis verliert. Deshalb gehört es zu den wichtigsten Aufgaben des Notars, darauf hinzuwirken, dass der Verkäufer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung bewilligt und der Käufer bzw. der Notar ihre Eintragung im Grundbuch beantragt.

1 Sicherungswirkungen

Eigentumsvormerkung eintragen

Der Käufer wird durch Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch gegen Zwischeneintragungen und vor dem Wegfall der Verfügungsbefugnis des Verkäufers bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 106 InsO) geschützt.

Bei Änderungen eines Kaufvertrags, die dazu führen, dass der Übereignungsanspruch erweitert wird, muss auch die Vormerkung entsprechend erweitert werden.^[1]

[1] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 2.5.1993, 22 U 145/91, DNotZ 1994 S. 247. Ob dieser Entscheidung noch gefolgt werden kann, ist nach BGH, Urteil v. 26.11.1999, V ZR 432/98, DNotZ 2000 S. 639 = NJW 2000 S. 805 zweifelhaft. Danach sind für die Identität des Anspruchs nur Schuldner, Gläubiger und Anspruchsziel maßgebend, alle anderen Modalitäten des Schuldverhältnisses wie Gegenleistungen, Bindungsdauer, Entstehungsvoraussetzungen berühren die Identität des vormerkungsgesicherten Anspruchs nicht.

2 Sicherungswirkungen schon vor der Eintragung

Sicherung des Eigentumserwerbs

Die Eigentumsvormerkung entfaltet jedoch schon vor ihrer Eintragung im Grundbuch Schutzwirkung, und zwar:

• gegen Verfügungsbeschränkungen des Veräußerers (z. B. Insolvenzeröffnung, §§ 80, 81, 91 InsO; Anordnung der Nachlassverwaltung, §§ 1975 ff. BGB oder Testamentsvollstreckung, § 2211 BGB; Beschlagnahme im Wege der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung, §§ 23, 146 ZVG, Erlass eines Veräußerungsverbots, § 938 ZPO). Voraussetzung: Der Begünstigte muss den Antrag auf Eintragung der Vormerkung vor dem Wirksamwerden der Verfügungsbeschränkung gestellt haben. Dieser muss beim Grundbuchamt eingegangen sein. Weiter muss die notarielle Einigung (§ 873 Abs. 2 BGB) bindend geworden sein (§ 878 BGB).
• gegen anderweitige Verfügungen des Veräußerers (z. B. anderweitige Veräußerung oder Belastung) und gegen Verfügung seiner Gläubiger im Wege der Zwangsvollstreckung (z. B. Eintragung von Zwangshypotheken). Voraussetzung: Der Begünstigte hat den Eintragungsantrag gestellt und dieser ist beim Grundbuchamt eingegangen (§§ 879 BGB, 45, 17, 18 Abs. 2 GBO). Grund: Der Antrag könnte, wenn er nur vom Verkäufer gestellt wurde, zurückgenommen werden.

Praxis-Beispiel

Schutz gegen anderweitige Verfügung

V verkauft an K ein Grundstück und bewilligt die Eintragung einer Eigentumsvormerkung. Der von K gestellte Eintragungsantrag geht beim GBA am 1.2. ein. Der Gläubiger G des Verkäufers stellt aufgrund eines vollstreckbaren Titels gegen V am 2.2. einen Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek in Höhe von 40.400 EUR. Gem. §§ 17, 45 Abs. 2 GBO hat das Grundbuchamt zunächst die Vormerkung und im Rang danach die Sicherungshypothek einzutragen. Damit ist gewährleistet, dass der Käufer vom Gläubiger gem. §§ 883 Abs. 2, 888 BGB die Löschung der Sicherungshypothek verlangen kann.

Vormerkung führt nicht zur Grundbuchsperre

Die Eigentumsvormerkung bewirkt keine Grundbuchsperre. Der vorgemerkte Käufer kann aber über §§ 883 Abs. 2, 888 BGB von jedem vormerkungswidrigen späteren Dritterwerber Zustimmung zur Erfüllung seines Übereignungsanspruchs verlangen. Damit kann er von einem neuen Eigentümer Zustimmung zur vom Verkäufer zu erklärenden Auflassung und vom Gläubiger einer nachträglichen vormerkungswidrigen Belastung Zustimmung zu deren Löschung verlangen.

Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Verkäufer von seiner Pflicht zur Lastenfreistellung frei würde.^[1] Der vormerkungsgesicherte Käufer verliert bei vormerkungswidrigen Eintragungen auch nicht die Einrede des nichterfüllten Vertrags aus § 320 BGB.

Erwerben mehrere Personen das Grundstück, ist das Gemeinschaftsverhältnis genau anzugeben (§ 47 GBO).

[1] BGH, DNotZ 1989 S. 275.

3 Sicherung bedingter und künftiger Übereignungsansprüche

Vorläufige Bindung erforderlich

Bedingte und künftige Übereignungsansprüche können schon durch Eigentumsvormerkung gesichert werden, bevor die Bedingung eingetreten oder der Anspruch endgültig entstanden ist. Bei Ansprüchen aus – wegen fehlender Genehmigung – schwebend unwirksamen Verträgen, die wie künftige Ansprüche behandelt werden, muss allerdings hinzukommen, dass der Verkäufer sich vorläufig in bestimmter Weise gebunden hat. Dies ist der Fall, wenn öffentlich-rechtliche Genehmigungen ausstehen, durch welche die Kontrolle bestimmter öffentlicher Interessen gesichert werden sollen. Das sind z. B. Fälle des Grundstücksverkehrsgesetzes oder der Genehmigungen gem. §§ 51 und 144 BauGB (Umlegungs- und Sanierungsverfahren).

Das Gleiche gilt auch dort, wo durch privatrechtliche Zustimmungs- oder Genehmigungsvorbehalte der Veräußerer in der Verfügungsbefugnis beschränkt ist, so insbesondere in den Fäl...