Grundstückskauf: Finanzierung und Sicherung des Kaufpreises / 2 Mitwirkung des Verkäufers

Verkäufer bestellt Grundpfandrecht

Keine Umschreibung der Voll­streckungsklausel

Um die aufgezeigten Gefahren zu vermeiden und eine möglichst frühzeitige Auszahlung des Kaufpreises zu ermöglichen, hat die notarielle Praxis die Lösung entwickelt, dass der Verkäufer im wirtschaftlichen Interesse des Käufers die erforderlichen Grundpfandrechte bestellt und damit deren Eintragung ins Grundbuch schon vor der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer ermöglicht. Dies kann dadurch geschehen, dass der Käufer die Eintragungsbewilligungen, das persönliche Schuldanerkenntnis samt dinglicher und persönlicher Vollstreckungsunterwerfung erklärt, während der Verkäufer und Eigentümer den Eintragungsbewilligungen gem. § 185 BGB zustimmt und die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung auch selbst erklärt. Nach dem Eigentumswechsel ist hier keine Umschreibung der Vollstreckungsklausel nötig, wohl aber, wenn die dingliche Vollstreckungsunterwerfung allein vom Verkäufer erklärt wird.^[1]

Freilich muss diese Mitwirkung des Verkäufers im Kaufvertrag vereinbart werden, weil es eine den Verkäufer treffende Nebenpflicht dieser Art nicht gibt. Dem Verkäufer ist eine Mitwirkung bei der Finanzierung und damit die Belastung seines Eigentums mit Finanzierungsgrundpfandrechten vor Erhalt des Kaufpreises allerdings nur zuzumuten, wenn sichergestellt ist, dass er persönlich dem Gläubiger nicht haftet und der Gläubiger die Grundschuld nur insoweit verwerten und behalten darf, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung für die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.

Sicherung des Gläubigers

Zu diesem Zweck werden zunächst die Auszahlungsansprüche einschließlich der Ansprüche auf Auszahlung etwaiger Zwischenfinanzierungdarlehen des Käufers gegen den Gläubiger an den Verkäufer bis zur Höhe des Kaufpreises abgetreten. Wegen der aus § 407 BGB drohenden Gefahren ist dem Gläubiger die Abtretung gem. § 409 BGB anzuzeigen, womit regelmäßig der Notar beauftragt wird. Eine Abtretung der Auszahlungsansprüche scheitert aber häufig daran, dass der Darlehensvertrag oder die Banken-AGB sie gem. § 399 BGB ausschließen. Eine einseitige Auszahlungsanweisung an den Gläubiger genügt nicht, da sie der Annahme bedarf (§ 783 BGB). Weder mit der Abtretung noch mit der Anweisung ist der Verkäufer dagegen geschützt, dass die Bank das Grundpfandrecht nicht zur Kaufpreisfinanzierung, sondern zur Absicherung anderer Forderungen verwendet, die sie gegen den Käufer hat oder noch erwirbt.^[2]

Die entscheidende Sicherung des Verkäufers fordert daher eine Abänderung oder Ergänzung des Sicherungsvertrags (Zweckbestimmungserklärung) zwischen dem Eigentümer (Verkäufer) und dem Grundpfandgläubiger. Die Sicherungszweckabrede muss so gefasst sein, dass der Gläubiger bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung aus dem Grundpfandrecht nur insoweit irgendwelche Rechte herleiten darf, als er tatsächlich Zahlungen auf die Kaufpreisschuld geleistet hat. Weiter gehende Sicherungsabreden des Kreditgebers dürfen erst Platz greifen, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

Praxis-Beispiel

Ergänzung des Sicherungsvertrags

Der Grundpfandrechtsgläubiger darf dieses Grundpfandrecht bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises nur insoweit verwerten und behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisforderung geleistet hat. Weiter gehende Sicherungs- und Zweckbestimmungsvereinbarungen innerhalb und außerhalb dieser Urkunde sind durch die vollständige Zahlung des Kaufpreises bzw. durch den Vollzug des Eigentumswechsels aufschiebend bedingt und gelten für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

Zustandekommen der Sicherungs-abrede

Diese besondere Sicherungsabrede kommt durch Übersendung der Kaufvertragsurkunde oder der abgeänderten oder ergänzten Grundpfandrechtsbestellungsurkunde an den Gläubiger und dessen (stillschweigende) Annahme zustande.^[3]

Die finanzierende Bank hat mit der so bestellten Grundschuld eine dingliche Absicherung für ihre auf den Kaufpreis erbrachten Zahlungen. Ungesichert ist sie hingegen infolge der Einschränkung des Sicherungszwecks hinsichtlich ihrer Nebenforderungen, also Zahlungen auf die Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühren etc. sowie Darlehenszinsen, Disagio und Bankgebühren).

Gewisse Risiken bleiben

Dem Verkäufer verbleiben zwar gewisse Risiken, die aber in der Regel tragbar sind und keiner zusätzlichen Absicherung bedürfen:

• Zahlt der Käufer die Kosten für die Beurkundung und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld nicht, haftet der Verkäufer als Kostenschuldner (§ 2 KostO). Gleiches gilt für die Kosten der Löschung der Finanzierungsgrundschuld.
• Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, hat der Verkäufer Anspruch auf Löschung (Aufhebung oder Abtretung) der Finanzierungsgrundschuld, wenn er die von der finanzierenden Bank auf den Kaufpreis gezahlten Beträge an diese zurückzahlt.
• Ebenfalls zurückzahlen müsste er in Anrechnung auf den Kaufpreis an abzulösende Gläubiger gezahlte Ablösungsbeträge. Soweit diese vom Verkäufer finanz...