Grundstückskauf: Finanzierung und Sicherung des Kaufpreises

Zusammenfassung

Regelmäßig ist der Käufer nicht in der Lage, den Kaufpreis in voller Höhe aus Eigenmitteln zu begleichen, sondern muss ihn finanzieren. Die Kreditinstitute verlangen dafür regelmäßig die Bestellung eines Grundpfandrechts am Kaufobjekt (Grundschuld). Zur Finanzierung des Kaufpreises bieten sich 4 Wege an:

• Die Neubestellung einer Grundschuld durch den Käufer.
• Die Bestellung einer Grundschuld durch den Verkäufer.
• Die Verpfändung des Übereignungsanspruchs.
• Die Übernahme einer bereits eingetragenen Grundschuld mit oder ohne Übernahme der persönlichen Forderung.

1 Bestellung des Grundpfandrechts durch den Käufer

Hinterlegung

Bestellt allein der Käufer die Grundschuld, kann sie frühestens zusammen mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Da jedoch die Kreditinstitute regelmäßig das Darlehen erst auszahlen, wenn gewährleistet ist, dass die Grundschuld tatsächlich an der ausbedungenen Rangstelle eingetragen wird, andererseits der Verkäufer sein Eigentum erst nach der vollständigen Kaufpreiszahlung zu übertragen bereit ist, muss hier der Kaufpreis vom Darlehensgeber beim Notar hinterlegt werden. Dieser übernimmt es dann, den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zugleich mit der Auflassungsurkunde dem Grundbuchamt vorzulegen.

Achtung

Haftungsrisiken

Die o. g. Lösung birgt in mehrfacher Hinsicht Gefahren für den Gläubiger und Haftungsrisiken für den Notar.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Da das Finanzierungsgrundpfandrecht nur eingetragen werden kann, wenn der Käufer Eigentümer wird, dies aber auch von der Zahlung der Grunderwerbsteuer abhängt, muss der Notar vor der Auszahlung des Kaufpreises sich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorlegen lassen. Noch besser ist, wenn der Käufer dem Notar einen diese Steuern abdeckenden Betrag zusätzlich zum Kaufpreis zur Verfügung stellt. Hinzu kommt, dass bei einer zwischenzeitlichen Pfändung des Anwartschaftsrechts des Käufers die allein von ihm bestellte Finanzierungsgrundschuld lediglich Rang nach der mit der Umschreibung des Eigentums gem. §§ 866, 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO entstehenden Zwangshypothek erhält.^[1] Da die Pfändung auch noch nach Einreichung der Grundschuld vor Vollzug der Auflassung möglich ist, muss der Notar die Anträge auf Vollzug der Auflassung und Eintragung der Grundschuld gem. § 16 Abs. 2 GBO verbinden und darf den Kaufpreis nicht vor Vollzug der Anträge im Grundbuch auszahlen.

Vor allem wegen dieser Risiken, aber auch wegen der durch die Einrichtung eines Notaranderkontos bedingten zusätzlichen Kosten, entspricht diese Form der Finanzierung nicht mehr der modernen Beurkundungspraxis. Sie ist nur dort noch zu praktizieren, wo eine Mitwirkung des Verkäufers an der Kaufpreisfinanzierung nicht in Betracht kommt, etwa wenn und soweit Gemeinden, Kirchen oder sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts Grundbesitz veräußern, denen die Belastung ihres Eigentums mit Grundpfandrechten grundsätzlich verboten ist.

[1] BGH, Beschluss v. 18.12.1967, V ZB 6/67, BGHZ 49 S. 197 = NJW 1968 S. 493.

2 Mitwirkung des Verkäufers

Verkäufer bestellt Grundpfandrecht

Keine Umschreibung der Voll­streckungsklausel

Um die aufgezeigten Gefahren zu vermeiden und eine möglichst frühzeitige Auszahlung des Kaufpreises zu ermöglichen, hat die notarielle Praxis die Lösung entwickelt, dass der Verkäufer im wirtschaftlichen Interesse des Käufers die erforderlichen Grundpfandrechte bestellt und damit deren Eintragung ins Grundbuch schon vor der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer ermöglicht. Dies kann dadurch geschehen, dass der Käufer die Eintragungsbewilligungen, das persönliche Schuldanerkenntnis samt dinglicher und persönlicher Vollstreckungsunterwerfung erklärt, während der Verkäufer und Eigentümer den Eintragungsbewilligungen gem. § 185 BGB zustimmt und die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung auch selbst erklärt. Nach dem Eigentumswechsel ist hier keine Umschreibung der Vollstreckungsklausel nötig, wohl aber, wenn die dingliche Vollstreckungsunterwerfung allein vom Verkäufer erklärt wird.^[1]

Freilich muss diese Mitwirkung des Verkäufers im Kaufvertrag vereinbart werden, weil es eine den Verkäufer treffende Nebenpflicht dieser Art nicht gibt. Dem Verkäufer ist eine Mitwirkung bei der Finanzierung und damit die Belastung seines Eigentums mit Finanzierungsgrundpfandrechten vor Erhalt des Kaufpreises allerdings nur zuzumuten, wenn sichergestellt ist, dass er persönlich dem Gläubiger nicht haftet und der Gläubiger die Grundschuld nur insoweit verwerten und behalten darf, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung für die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat.

Sicherung des Gläubigers

Zu diesem Zweck werden zunächst die Auszahlungsansprüche einschließlich der Ansprüche auf Auszahlung etwaiger Zwischenfinanzierungdarlehen des Käufers gegen den Gläubiger an den Verkäufer bis zur Höhe des Kaufpreises abgetreten. Wegen der aus § 407 BGB drohenden Gefahren ist dem Gläubiger die Abtretung gem. § 409 BGB anzuzeigen, womit regelmäßig der Notar beauftragt wird. Eine Abtretung der Auszahlungsansprüche scheitert aber häufig daran, dass der ...