Grundstückskauf: Genehmigungen als Fälligkeitsvoraussetzung

Zusammenfassung

Wenn privatrechtliche, gerichtliche oder behördliche Genehmigungen erforderlich sind, ist ihre Erteilung und ihr Wirksamwerden stets zur Fälligkeitsvoraussetzung zu machen. Der Notar ist verpflichtet, die Beteiligten auf notwendige Genehmigungen hinzuweisen (§ 18 BeurkG).

1 Privatrechtliche Genehmigungen

Handelt ein Beteiligter als vollmachtloser Vertreter oder ist seine Vollmacht nicht in der Form des § 29 GBO erteilt, bedarf der Vertrag im ersten Fall der Genehmigung des Vertretenen, im zweiten Fall ist eine Vollmachtsbestätigung des Vertretenen, beides in der Form des § 29 GBO, vorzulegen.

2 Gerichtliche Genehmigungen

Familien- und betreuungsgerichtliche Genehmigung

Veräußern Eltern, der Vormund, Pfleger für das Kind oder ein Betreuer für den Betreuten ein Grundstück oder erwerben sie ein solches entgeltlich, ist stets die familien- bzw. betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich (§§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 und 5, 1643 Abs. 1, 1915, 1908i BGB). Für einen Nachlasspfleger erteilt das Nachlassgericht die erforderliche Genehmigung (§ 1962 BGB).

3 Behördliche Genehmigungen

In zahlreichen Fällen sind für die Wirksamkeit des Vertrags oder zumindest für den Vollzug behördliche Genehmigungen erforderlich.^[1] Die wichtigsten Genehmigungen werden im Folgenden vorgestellt:

[1] Überblick über die behördlichen Genehmigungen bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 3800 ff.; Brambring, Beck'sches Notarhandbuch, A I Rn. 57 ff.

3.1 Teilungsgenehmigung

Mit dem am 20.7.2004 in Kraft getretenen Europarechtsanpassungsgesetz Bau^[1] ist die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen ersatzlos entfallen. Allerdings dürfen gem. § 19 Abs. 2 BauGB durch die Teilung des Grundstücks keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Ein durch Teilung entstandener baurechtswidriger Zustand stellt einen Sachmangel gem. § 434 BGB dar. Landesrechtliche Genehmigungserfordernisse bestehen im Bauordnungsrecht für die Grundstücksteilung noch in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, sofern das Grundstück bebaut ist oder eine Bebauung genehmigt ist.^[2]

[1] EAG, BGBl 2004 I S. 1359.

[2] DNotI-Report, Schöner/Stöber, Rn. 3821.

3.2 Genehmigung bei Bildung von Wohnungs-/Teileigentum (§ 22 BauGB)

§ 22 BauGB erlaubt Gemeinden, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, dass sie die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Teilerbbaurechten und von Dauerwohn-/Dauernutzungsrechten genehmigungspflichtig machen. Damit soll Fremdenverkehrsgemeinden ein Instrument gegen das Überhandnehmen von Zweitwohnungen und die hiervon ausgehende Beeinträchtigung des Fremdenverkehrs an die Hand gegeben werden.

3.3 Genehmigung der Umlegungsstelle (§ 51 BauGB)

Baulandumlegung

Verfügungen über Grundstücke im Umlegungsgebiet sind genehmigungspflichtig. Ob ein Grundstück in eine Baulandumlegung einbezogen ist, ist regelmäßig dem in Abt. II des Grundbuchs auf Ersuchen der Umlegungsstelle eingetragenen Umlegungsvermerk zu entnehmen.

3.4 Genehmigung von Veräußerungen in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Gemeinde muss genehmigen

Bei Veräußerungen von Grundbesitz in Sanierungsgebieten ist gem. §§ 144 ff. BauGB die Genehmigung der Gemeinde erforderlich. Dies gilt auch für die Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten, wenn kein Fall des § 148 Abs. 2 BauGB vorliegt. Die Lage eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet ist regelmäßig aus dem gem. § 143 Abs. 4 Satz 2 BauGB einzutragenden Sanierungsvermerk zu ersehen.

Entwicklungsvermerk

Durch Satzung können gem. §§ 165 ff. BauGB städtebauliche Entwicklungsbereiche festgelegt werden mit der Folge, dass – wie in Sanierungsgebieten – alle wesentlichen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte über die betroffenen Grundstücke der Genehmigung bedürfen (§ 169 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. § 144 BauGB). In den betroffenen Grundbüchern ist ein Entwicklungsvermerk einzutragen.

3.5 Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG)

Befreiung

Die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks bedarf im Regelfall einer Genehmigung nach §§ 1, 2 GrdstVG. Genehmigungsfrei (§ 4 GrdstVG) sind Verträge, an denen der Bund oder ein Land beteiligt ist oder die Kirche Grundstücke erwirbt oder das Grundstück in einem Bebauungsplan als nicht landwirtschaftlich nutzbar ausgewiesen ist. Darüber hinaus gibt es landesrechtliche Bestimmungen, wonach die Veräußerung kleinerer Parzellen genehmigungsfrei ist.^[1] Die Genehmigung wird von der nach Landesrecht zuständigen Stelle erteilt.^[35]

Die Genehmigung muss insbesondere erteilt werden, wenn ein Betrieb geschlossen veräußert oder zum Zweck der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird und der Erwerber der Ehegatte des Veräußerers oder ein Verwandter in gerader Linie oder bis zum 3. Grad in der Seitenlinie ist. Dasselbe gilt, wenn beide Beteiligte bis zum 2. Grad verschwägert sind (§ 8 Abs. 2 GrdstVG).

[1] Zusammenstellung bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 3961 ff. sowie Reibold, Beck'sches Notarhandbuch A I Rn. 62 ff.

[35] Zusammenstellung bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 3971.

3.6 Keine Genehmigungen mehr nach dem Preisangaben- und Preisklauselgesetz

Mit Wirkung ab 14.9.2007 wurde das behördliche Genehmigungssystem bei der Vereinbarung von Preisanpassungsklauseln aufgehoben. Es wurde durch das Preisklauselgesetz (PkG)^[1] mit einem von den Vertragsparteien selbst zu beachtenden Indexierungsverbot (§ 1 Abs. 1 PkG ) mit gesetzlich definierten Ausnahmen (§§ ...