Grundstückskauf: Gewährleistung bei Rechtsmängeln

Zusammenfassung

Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Im Kaufvertrag übernommene Rechte stellen keinen Rechtsmangel dar. Dadurch wird die Lieferung einer mangelfreien Sache zu einer vertraglichen Pflicht, deren Verletzung eine Pflichtverletzung darstellt. Folgerichtig steht dem Käufer bei einem Rechtsmangel wie bei einem Sachmangel ein Anspruch auf Nacherfüllung zu. Bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1.1.2002 wurde noch zwischen der Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel und Sachmängel unterschieden.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Das Kaufvertragsrecht ist in den §§ 433 ff. BGB geregelt. In den §§ 320 ff. und § 280 BGB finden Sie die wesentlichen Vorschriften des Leistungsstörungsrechts.

1 Schuldrechtsmodernisierungsgesetz

Seit dem 1.1.2002 ist das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft. Das davor geltende Gewährleistungsrecht des BGB unterschied eine Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel und für Sachmängel. Da die alte Rechtslage nach dem Überleitungsrecht noch für alle vor dem 1.1.2002 abgeschlossenen Verträge gilt, wird ihre Darstellung im Folgenden noch beibehalten. Gleichzeitig wird aber das seit dem 1.1.2002 für dann neu abgeschlossene Verträge geltende Recht dargestellt.

2 "Altes" Recht

Achtung: ­Haftung für Rechtsmängel grundlegend neu konzipiert

Der Verkäufer haftete nach der bisherigen Rechtslage ohne Verschulden 30 Jahre lang für die Freiheit des Kaufgrundstücks von Rechten Dritter, die gegen den Käufer geltend gemacht werden können und von ihm im Kaufvertrag nicht übernommen worden sind (§ 434 BGB a. F.). Solche Rechte sind Grundpfandrechte, Reallasten, Wohnungsrechte, aber auch Miete und Pacht. Rechtsmängel können sich auch aus der Bindung des Grundstücks durch Rechtsvorschriften ergeben, zum Beispiel aus einer Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz^[1] oder aus einer öffentlich-rechtlichen Baulast.^[2]

Käuferrechte bei Rechtsmangel

Der Käufer eines mit einem Rechtsmangel behafteten Grundstücks hatte nach bisherigem Recht bis zur Beseitigung des Mangels über § 440 BGB

• die Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§§ 320, 321 BGB),
• die Befreiung von der Kaufpreiszahlungspflicht (§ 323 BGB),
• den Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung bzw. ein Rücktrittsrecht vom Vertrag (§§ 325, 326 BGB).

[1] BGH, Urteil v. 9.7.1976, V ZR 256/75, BGHZ 67 S. 134 = DNotZ 1977 S. 104 = NJW 1976 S. 1888; BGH, Urteil v. 28.10.1983, V ZR 235/82, DNotZ 1984 S. 689.

[2] OLG Hamm, Urteil v. 29.6.1987, 22 U 420/86, DNotZ 1988 S. 700, das eine Baulast, bereits errichtete Garagen nicht selbst nutzen zu dürfen, als Rechtsmangel bewertet (strittig, siehe dazu Schöner/Stöber, Rn. 3167).

3 Geltendes Recht seit 1.1.2002

Gestufter Anspruchs­katalog

Nach dem neuen, für ab dem 1.1.2002 abgeschlossene Verträge, geltenden Recht hat der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F.). Die bisherigen §§ 440 und 441 BGB über die Rechte des Käufers bei einem Rechtsmangel gehen in dem neuen System der Mängelhaftung des Verkäufers auf. Im Kaufvertrag übernommene Rechte stellen keinen Rechtsmangel dar (§ 435 BGB n. F.). Dadurch wird die Lieferung einer mangelfreien Sache zu einer vertraglichen Pflicht, deren Verletzung eine Pflichtverletzung i. S. d. Grundtatbestands des Leistungsstörungsrechts in § 280 BGB ist. Folgerichtig steht dem Käufer bei einem Rechtsmangel wie bei einem Sachmangel ein Anspruch auf Nacherfüllung gem. § 439 BGB zu.

Von dem im Grundstückskaufvertrag bisher regelmäßig verwendeten Begriff der "Gewährleistung" muss Abschied genommen werden. Die Verschaffung der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln wird im neuen Recht zur vertragstypischen Pflicht beim Kaufvertrag. Das besondere Gewährleistungsrecht für Sachmängel in den bisherigen §§ 459 ff. BGB und für Rechtsmängel in den bisherigen §§ 434 ff. BGB fällt weg. An die Stelle tritt ein gestufter Katalog der Ansprüche und Rechte des Käufers in § 437 BGB, der für Rechts- und Sachmängel in gleicher Weise gilt. Der Käufer kann nunmehr

• Anspruchs-katalog

  Nacherfüllung verlangen,

• bei deren Scheitern vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern und
• Schadensersatz verlangen (auch nach Rücktritt oder Minderung),

wenn der Verkäufer die Lieferung der mangelhaften Sache (Pflichtverletzung) zu vertreten hat.

Neu ist, dass der Käufer nach erfolgloser Fristsetzung auch wegen eines Rechtsmangels zur Minderung berechtigt ist (§ 441 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gelingt es dem Verkäufer nicht, dem Käufer das Eigentum am Grundstück frei von einem eingetragenen Recht zu verschaffen, hatte der Käufer bisher nur die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Handelt es sich bei dem eingetragenen Recht etwa um eine Dienstbarkeit (Wege- oder Leitungsrecht), das den Käufer in der wirtschaftlichen Nutzung nur unerheblich beeinträchtigt, ist der Käufer regelmäßig nicht an einem Rücktritt vom Vertrag interessiert, sondern eher an einer Herabsetzung des Kaufpreises.

Kenntnis des Mangels

Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlosse...