Grundstückskauf: Grundzüge der Sachmängelhaftung / 3.4 Haftungsumfang

Gem. § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer das Grundstück oder die Eigentumswohnung bei Gefahrübergang (§ 445 BGB) frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Lieferung einer mangelfreien Sache ist nunmehr Inhalt des Erfüllungsanspruchs des Käufers geworden (Systemwechsel). Eine mangelfreie Sache (§ 434 BGB) liegt vor, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, oder wenn sie – wie bisher – den allgemein an die Sache zu stellenden Anforderungen genügt. Dazu gehört auch, anders als bisher geregelt, dass sie den Anforderungen genügt, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Herstellers, insbesondere aus der Werbung und Etikettierung erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Keine Haftung besteht für Mängel, die der Käufer bei Vertragsabschluss kennt (§ 442 BGB). Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen hat. Der Verkäufer haftet ferner, wenn er für die Beschaffenheit der Sache eine Garantie übernommen hat (§ 443 BGB), im Garantiefall unbeschadet der gesetzlichen Ansprüche aus der Garantie zu den in der Garantieerklärung und der einschlägigen Werbung angegebenen Bedingungen.

Soweit eine Garantie übernommen worden ist, wird ferner gem. § 443 Abs. 2 BGB vermutet, dass ein während ihrer Geltungsdauer auftretender Sachmangel die Rechte aus der Garantie zur Folge hat. Mit dem Wegfall der Haftung für zugesicherte Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB) entfällt die bisher unbefriedigende Abgrenzung der zusicherungsfähigen von den nicht zusicherungsfähigen Eigenschaften. Inhalt einer Garantie kann jede Beschaffenheit der Sache sein, also auch bisher nicht zusicherungsfähige Eigenschaften.

Praxis-Beispiel

Mögliche ­Inhalte einer Garantie

Mietertrag, Umsatz einer Gastwirtschaft, Baureife, Wohnfläche, Grundstücksgröße, der steuerliche Objektverbrauch, Vorliegen einer bauordnungsrechtlichen Genehmigung, Bezahlung von Erschließungskosten.