Grundstückskauf: Güterrechtliche Fragen

Zusammenfassung

Ehegatten können je nach Güterstand aus unterschiedlichen Gründen Verfügungsbeschränkungen unterliegen. Bei der Zugewinngemeinschaft kann das der Fall sein, wenn ein Ehegatte mit dem Grundstück über das nahezu ganze Vermögen verfügen will. Bei der Gütergemeinschaft ist eine Genehmigung des anderen Ehegatten erforderlich, wenn das Grundstück zum Gesamtgut der Gütergemeinschaft gehört. Und schließlich kann es bei verheirateten ausländischen Staatsbürgern Verfügungsbeschränkungen aufgrund ausländischer Rechtsordnungen geben.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Die wesentlichen Bestimmungen sind die §§ 1365 und 1438 BGB sowie Art. 16 Abs. 1 EGBGB i. V. m. § 1412 BGB.

1 Verfügungsbeschränkungen des Ehegatten

Vorsicht beim Erwerb von verheiratetem Veräußerer

Lebt der Verkäufer im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, kann er sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 BGB). Die Vorschrift gilt auch dann, wenn das Rechtsgeschäft nur einzelne Gegenstände betrifft, die objektiv das ganze oder nahezu das ganze Vermögen des verfügenden Ehegatten darstellen und subjektiv der Erwerber zum Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Vertrags^[1] Kenntnis vom Gesamtvermögenscharakter des Rechtsgeschäfts hat.^[2] Der gute Glaube daran, dass der veräußerte Grundbesitz nicht das gesamte Vermögen des Verkäufers ausmacht, schützt also den Erwerber.^[3]

Die Voraussetzungen des § 1365 BGB liegen objektiv vor, wenn bei größeren Vermögen (ab 250.000 EUR) nach der Verfügung 10 % Restvermögen, bei kleineren Vermögen 15 % Restvermögen beim Verkäufer verbleiben.^[4] Bedarf danach der Vertrag der Zustimmung des anderen Ehegatten, sind sowohl das schuldrechtliche Geschäft als auch die Auflassung schwebend unwirksam. Verweigert der andere Ehegatte die Genehmigung, ist der Vertrag unwirksam (§ 1366 Abs. 4 BGB). Der andere Ehegatte kann im eigenen Namen die sich aus der Unwirksamkeit ergebenden Rechte geltend machen, selbst nach Scheidung der Ehe (§ 1368 BGB).^[5]

Hinweis

Ehegatte immer zustimmen lassen

Zustimmung des Ehegatten

Im Zweifel sollte daher der Ehegatte in der Urkunde oder in der Form des § 29 GBO zustimmen. Auch eine privatschriftliche Zustimmung führt die materielle Wirksamkeit herbei. Hilfsweise sollte der Verkäufer versichern, dass die Voraussetzungen des § 1365 BGB nicht vorliegen.

Das Grundbuchamt darf die Zustimmung des Ehegatten oder den Nachweis, dass noch weiteres Vermögen vorhanden ist, nur verlangen, wenn begründeter Anlass zur Annahme besteht, dass der Tatbestand des § 1365 Abs. 1 BGB gegeben ist, also die objektiven wie die subjektiven Voraussetzungen vorliegen.^[6]

[1] BGH, Beschluss v. 12.1.1989, V ZB 1/88, BGHZ 106 S. 253.

[2] BGH, Beschluss v. 28.4.1961, V ZB 17/60, BGHZ 35 S. 135; Urteil v. 26.2.1965, V ZR 227/62, BGHZ 43 S. 174; v. 25.6.1980, IVb ZR 516/80, BGHZ 77 S. 293.

[3] BGH, Urteil v. 25.6.1993, V ZR 7/92, MittBayNot 1993 S. 374.

[4] BGH, Urteil v. 25.6.1980, IVb ZR 516/80, BGHZ 77 S. 293; v. 13.3.1991, XII ZR 79/90, DNotZ 1992 S. 239 = NJW 1991 S. 1739; OLG München, Urteil v. 14.1.2004, 16 UF 1348/03, FamRZ 2005 S. 272.

[5] BGH, Urteil v. 23.6.1983, IX ZR 47/82, NJW 1984 S. 609.

[6] BGH, Beschluss v. 28.4.1961, V ZB 17/60, BGHZ 35 S. 135 ff.; Urteil v. 22.4.1975, VI ZR 90/74, BGHZ 64 S. 246 ff.; BayObLG, Beschluss v. 20.11.1959, BReg – 2 Z 119/59, NJW 1960 S. 821; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 13.7.1988, 3 W 72/88, FamRZ 1989 S. 869.

2 Gütergemeinschaft

Zustimmung beider Ehegatten erforderlich

Gehört der verkaufte Grundbesitz zum Gesamtgut der Gütergemeinschaft, ist der vom allein verwaltenden Ehegatten abgeschlossene Kaufvertrag schwebend unwirksam und muss genehmigt werden, um Wirksamkeit zu erlangen. Dieser kann dem Käufer ohne Zustimmung des anderen Ehegatten grundsätzlich auch kein Eigentum verschaffen (§ 1438 BGB). Der Käufer, der die Gesamtgutseigenschaft des Grundbesitzes nicht kennt, ist allerdings gegen die ihm hieraus erwachsenden Gefahren geschützt, wenn die Gütergemeinschaft nicht im Güterrechtsregister eingetragen ist (§§ 1412, 892 BGB).

Verfügt dagegen der in Gütergemeinschaft lebende, im Erbschein als Alleinerbe ausgewiesene Erbe des verstorbenen Eigentümers, schützt den gutgläubigen Erwerber weder § 892 BGB noch die Gutglaubenswirkung des Erbscheins gem. § 2365 BGB. Höchstens § 1412 BGB kann helfen, und zwar wenn die Gütergemeinschaft nicht im Güterrechtsregister eingetragen ist. Der gute Glaube an die alleinige Verfügungsbefugnis wird dagegen nicht geschützt.^[1]

Ist die Zugehörigkeit des Grundstücks zum Gesamtgut aus dem Grundbuch ersichtlich, muss dem Grundbuchamt die Zustimmung des anderen Ehegatten in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.

Besteht auf der Käuferseite Gütergemeinschaft, erwerben die Käufer grundsätzlich den Grundbesitz zum Gesamtgut der Gütergemeinschaft. Die Auflassung an einen der Ehegatten ist zwar wirksam, hat aber zur Folge, dass der aufgelassene Grundbesitz in das Gesamtgut fällt (§ 1416 BGB). Hat das Grundbuchamt von der Gütergemeinschaft Kenntnis, d...