Grundstückskauf in den neuen Bundesländern / 2 Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich rückerstattungsbehafteter Grundstücke

Ausschluss der Rückübertragung

Das im Einigungsvertrag enthaltene Vermögensgesetz (VermG)^[1] gibt entsprechend dem Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" denjenigen früheren Berechtigten, die in der Zeit des NS- oder des DDR-Regimes Vermögenswerte aufgrund rechtsstaatswidriger Maßnahmen oder Verhältnisse verloren haben, einen Anspruch auf Rückerstattung ihrer Vermögenswerte in Natur (§ 1 VermG). Ein Antrag auf Rückerstattung konnte nur bis zum 31.12.1992 gestellt werden (§ 30a VermG). Die Rückübertragung ist ausgeschlossen:

• bei Enteignungen, die auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage erfolgt sind (§ 1 Abs. 8 VermG),
• wenn die Rückgabe in Natur nicht möglich ist (§§ 4 Abs. 1, 5 VermG, z. B. bei Widmung zum Gemeingebrauch, Verwendung eines Grundstücks im komplexen Wohnungs- und Siedlungsbau),
• wenn natürliche Personen, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützige Stiftungen nach dem 8.5.1945 in redlicher Weise Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben (§ 4 Abs. 2 VermG).

Dieser Rückerstattungsanspruch kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden. Die Abtretung des Anspruchs und das zugrunde liegende schuldrechtliche Geschäft bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 3 Abs. 1 Satz 2 VermG), sofern der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist.

Grundstücksverkehrsordnung

Rückerstattungsanmeldungen sind in erheblichem Maß erfolgt. Der Sicherung geltend gemachter Rückerstattungsansprüche gegenüber Verfügungen des derzeit Berechtigten dient die Grundstücksverkehrsordnung (GVO).^[2] Danach bedürfen alle rechtsgeschäftlichen Veräußerungsvorgänge der Genehmigung. Zuständig sind die Landkreise und kreisfreien Städte, bei Eintragung eines Treuhandunternehmens das BARoV.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist zu erteilen, wenn bei dem Amt und Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück innerhalb der Ausschlussfrist des § 30a VermG (31.12.1992) ein Antrag auf Rückübertragung oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist, wenn der Anmelder zustimmt, wenn eine Veräußerung nach § 3c VermG erfolgt, der Erwerber sich also verpflichtet hat, die Rückübertragung des Grundstücks in seiner Person zu dulden oder wenn der Restitutionsanspruch offensichtlich unbegründet ist. Eine wesentliche Erleichterung des Grundstücksverkehrs bringt § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 GVO, wonach bestimmte Fälle von der Genehmigungsbedürftigkeit gänzlich freigestellt sind:

• wenn der Rechtserwerb des im Grundbuch eingetragenen Veräußerers bereits nach dem 28.9.1990 aufgrund der GVO genehmigt oder eine Bescheinigung nach dem Investitionserleichterungsgesetz erteilt wurde (sog. Zweiterwerb),
• sofern der Veräußerer aufgrund Eintragungsersuchens des Vermögensamts im Grundbuch eingetragen wurde,
• wenn der Veräußerer selbst ununterbrochen seit dem 29.1.1933 als Eigentümer eingetragen ist oder der heutige Veräußerer seine Berechtigung ausschließlich durch Rechtsnachfolgen von Todes wegen von einem solchen Eigentümer ableitet.

Das Grundbuchamt darf eine Verfügung über Grundbesitz, wenn nicht ein Freistellungsfall vorliegt, nur vollziehen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt wird.

[1] Nunmehr in der Fassung des 2. Vermögensänderungsgesetzes (BGBl 1992 I S. 1446).

[2] Neu gefasst durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz v. 20.12.1993.