Grundstückskauf in den neuen Bundesländern / 5 Sachenrechtsbereinigung (Überblick)

Regelungsinhalt

Das am 1.10.1994 in Kraft getretene Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)^[2] führt das bis dahin im EGBGB nur vorläufig geregelte Gebäudeeigentum, verliehene Nutzungsrechte und staatlich gebilligte Bebauung in BGB-konforme Rechtsverhältnisse über. Betroffen sind insbesondere:

• die Errichtung von Eigenheimen auf fremdem Grund und Boden mit oder ohne Nutzungsrecht,
• der Erwerb von Eigenheimen ohne Grundstück aus privater Hand oder aus Volkseigentum aufgrund der Verkaufsgesetze 1954, 1973 und des Modrow-Gesetzes 1990, auch wenn der Gebäudeerwerb nur unvollständig erfolgte, weil die Grundbuchämter die Eintragung nicht vollzogen,
• staatlicher oder genossenschaftlicher Wohnungsbau aufgrund dinglicher Nutzungsrechte (Volkseigentum), aufgrund privatrechtlicher Nutzungsverträge gem. § 459 Abs. 1 Satz 1 ZGB, oder ohne vorherige Klärung aufgrund bloßer Billigung staatlicher Stellen,
• Errichtung oder Erwerb landwirtschaftlich oder gewerblich genutzter Bauten, unabhängig davon, ob Gebäudeeigentum entstanden ist oder lediglich durch Duldung gesicherte Bebauung vorliegt,
• Überlassungsverträge mit staatlichen Verwaltern sogenannter Westgrundstücke, durch die den Nutzern gegen Vorabhinterlegung des Kaufpreises Besitz und Lasten sowie Umgestaltungsbefugnisse übertragen wurden.

Überleitung durch Abschlusszwang

Die Überleitung dieser in den neuen Bundesländern rechtlichen oder tatsächlichen Nutzungsverhältnisse erfolgt durch rechtsgeschäftliche Einzelfallbereinigung mittels gesetzlichem Kontrahierungszwang (Vertragsabschlusszwang). Der jeweilige Nutzer erhält gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Abschluss eines Ankaufsvertrags hinsichtlich der vom bisherigen Nutzungsrecht erfassten oder faktisch vergleichbaren Grundstücksfläche oder auf Bestellung eines Erbbaurechts am Gebäude (§§ 14 Abs. 1, 13 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG). Nur bei betrieblicher Nutzung des Gebäudes mit überwiegendem Interesse des Grundstückseigentümers hat dieser einen gesetzlichen Anspruch auf Kauf des Gebäudes (§§ 81 ff. SachenRBerG). Das Wahlrecht ist schriftlich gegenüber dem anderen Teil auszuüben, die ggf. durch Fristsetzung erzwungen werden kann (§ 16 SachenRBerG).

Ab 1.1.2001 gutgläubiger Erwerb möglich

Ausschlussfristen bestehen nicht. Allerdings besteht ab dem 1.1.2001 die Gefahr, dass das Grundstück gutgläubig mit dem Gebäude (und frei von Nutzungsrechten) erworben werden kann, wenn der Nutzer seine Ansprüche nicht durch Eintragung des Nutzungsrechts oder Gebäudeeigentums gesichert hat (§ 111 SachenRBerG).

Hälftiger Bodenwert

Der Nutzer kann den Ankauf des Gebäudes oder die Vereinbarung eines Erbbauzinses zum jeweils hälftigen Bodenwert mit pauschalen Abschlägen für Erschließungslasten, komplexen Wohnungsbau und Eingangsermäßigungen verlangen.

Notarielles Vermittlungsverfahren

Um den Abschluss eines Kaufvertrags oder eines Erbbaurechtsbestellungsvertrags zu erreichen, sieht das SachenRBerG in §§ 88–103 ein notarielles Vermittlungsverfahren vor. Ziel ist es, auf der Grundlage eines notariellen Vermittlungsvorschlags zu einer vertraglichen Einigung zu gelangen. Antragsberechtigt für das Verfahren sind der Nutzer und der Grundstückseigentümer. Im Rahmen des Zwangsvertrags sind die Regelungen des Gesetzes zwingend zugrunde zu legen. Soweit einschränkende Bestimmungen nur auf Einrede eines Beteiligten zu berücksichtigen sind, dürfen sie nur aufgenommen werden, wenn die Einrede auch tatsächlich erhoben wird. Das Grundmodell des gesetzlichen Kontrahierungszwangs nötigt also beide Vertragsbeteiligte, am Verfahren mitzuwirken, um Rechtsverluste zu vermeiden.^[3] Die gesetzlichen Vorgaben verbieten jedoch nicht eine einvernehmliche, hiervon abweichende vertragliche Bereinigung. Allerdings besteht dann kein gesetzlicher Mitwirkungszwang von Drittbeteiligten, etwa bei der Lastenfreistellung, beim Ankauf oder Vorrangeinräumung bei der Bestellung eines Erbbaurechts.

Notar soll vermitteln

Zur Aufbereitung des Sachverhalts, zur Ermittlung von Einigungsmöglichkeiten und zur Streitstoffkonzentration ist ein Notar mit Amtssitz im Belegenheitsbundesland, bei einvernehmlicher Einigung auch ein außerhalb amtierender Notar (§ 88 Abs. 1 SachenRBerG), zur Vermittlung zu berufen. Während der Dauer des Vermittlungsverfahrens, das sich nach den Vorschriften des FGG richtet (§ 89 SachenRBerG), ist zur Sicherung der Position des Nutzers auf Ersuchen des Notars ein Vermittlungsvermerk im Grundbuch einzutragen (§ 92 Abs. 5 SachenRBerG).

Säumnis der Parteien

Bei Säumnis einer Partei wird – unter den Voraussetzungen des § 97 SachenRBerG^[4] – mit unterstelltem Einverständnis des Nichterschienenen auf Antrag des Anwesenden der entsprechende Vertrag protokolliert und bei weiterer Säumnis schließlich vom Notar bestätigt.

Wenn keine Einigung, dann Klage auf Abschluss eines Vertrags

Kommt es zu keiner Einigung, endet das Verfahren mit dem Abschlussprotokoll des Notars. Sind wesentliche Teile des abzuschließenden Vertrags unstreitig, können diese gem. § 100 Sac...