Grundstückskauf in den neuen Bundesländern

Zusammenfassung

Beim Erwerb von Grundbesitz in den neuen Ländern sind im Hinblick auf zahlreiche vereinigungsbedingte Sonderregelungen im Grundstücksrecht der neuen Länder wesentliche Besonderheiten zu beachten. Sie betreffen vor allem die Person des verfügenden Eigentümers, den Kaufgegenstand, die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Vertrags, den Vollzug und die Gewährleistung.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Art. 21 und 22 des Einigungsvertrags (BGBl II 1990, S. 889), das Kommunalvermögensgesetz v. 6.7.1990 (GBl DDR I, S. 660) zuletzt geändert durch § 9 Abs. 2 VZOG v. 22.3.1991 (BGBl I, S. 784), das Treuhandgesetz v. 17.6.1990 (GBl DDR I, S. 300), zuletzt geändert durch Gesetz v. 9.8.1994 (BGBl I, S. 2062) und das Wohnungsgenossenschafts-Vermögensgesetz v. 23.6.1993 führten zu einem gesetzlichen Eigentumsübergang an Grund und Boden. Der Nachweis der gesetzlich angeordneten Eigentumszuweisungen gegenüber dem Grundbuchamt – ohne Voreintragung (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 GBBerG) – führt regelmäßig zu Schwierigkeiten. Hier schafft das Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) v. 22.3.1991 in der Fassung v. 29.3.1994 (BGBl I, S. 709) geändert durch Gesetz v. 20.10.1998 (BGBl I, S. 3180), zuletzt geändert durch Gesetz v. 19.6.2001 (BGBl I, S. 1168) Abhilfe, indem die zuständige Stelle einen Zuordnungsbescheid über den Vermögensübergang erlässt, in welchem Grundstücke und Gebäude bezeichnet werden und der Grundlage für die Eintragung der neuen Rechtsträger im Grundbuch ist (§ 2 Abs. 1 VZOG).

1 Feststellung des Eigentümers oder Verfügungsberechtigten bei ehemaligem Volkseigentum

Zuständig ist seit 1.1.2004 das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensangelegenheiten (BARoV). Da bis zum Abschluss der Zuordnung volkseigenen Vermögens häufig noch längere Zeit vergehen wird, wurde eine gesetzliche Verfügungsermächtigung über Grundstücke und Gebäude geschaffen, die im Grundbuch noch als Volkseigentum eingetragen sind (§ 8 VZOG).

Verfügungsbefugnis

Danach sind bis zur Unanfechtbarkeit eines Zuordnungsbescheids verfügungsbefugt:

• die Gemeinden, Städte und Landkreise, wenn sie selbst oder ihre Organe oder die ehemalige VEB-Wohnungswirtschaft als Rechtsträger eingetragen sind,
• die Länder, wenn die Bezirke oder deren Organe als Rechtsträger eingetragen sind,
• die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, wenn als Rechtsträger eine LPG, ein volkseigenes Gut, ein ehemaliger staatlicher Forstwirtschaftsbetrieb, Gestüt, Pferdezuchtdirektion, volkseigener Rennbetrieb, ein ehemaliges Kombinat industrieller Tierproduktion, das Ministerium für Staatssicherheit oder das Amt für nationale Sicherheit eingetragen sind,
• in den übrigen Fällen der Bund.

2 Verfügungsbeschränkungen hinsichtlich rückerstattungsbehafteter Grundstücke

Ausschluss der Rückübertragung

Das im Einigungsvertrag enthaltene Vermögensgesetz (VermG)^[1] gibt entsprechend dem Grundsatz "Rückgabe vor Entschädigung" denjenigen früheren Berechtigten, die in der Zeit des NS- oder des DDR-Regimes Vermögenswerte aufgrund rechtsstaatswidriger Maßnahmen oder Verhältnisse verloren haben, einen Anspruch auf Rückerstattung ihrer Vermögenswerte in Natur (§ 1 VermG). Ein Antrag auf Rückerstattung konnte nur bis zum 31.12.1992 gestellt werden (§ 30a VermG). Die Rückübertragung ist ausgeschlossen:

• bei Enteignungen, die auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage erfolgt sind (§ 1 Abs. 8 VermG),
• wenn die Rückgabe in Natur nicht möglich ist (§§ 4 Abs. 1, 5 VermG, z. B. bei Widmung zum Gemeingebrauch, Verwendung eines Grundstücks im komplexen Wohnungs- und Siedlungsbau),
• wenn natürliche Personen, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützige Stiftungen nach dem 8.5.1945 in redlicher Weise Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben (§ 4 Abs. 2 VermG).

Dieser Rückerstattungsanspruch kann abgetreten, verpfändet oder gepfändet werden. Die Abtretung des Anspruchs und das zugrunde liegende schuldrechtliche Geschäft bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 3 Abs. 1 Satz 2 VermG), sofern der Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks, Gebäudes oder Unternehmens gerichtet ist.

Grundstücksverkehrsordnung

Rückerstattungsanmeldungen sind in erheblichem Maß erfolgt. Der Sicherung geltend gemachter Rückerstattungsansprüche gegenüber Verfügungen des derzeit Berechtigten dient die Grundstücksverkehrsordnung (GVO).^[2] Danach bedürfen alle rechtsgeschäftlichen Veräußerungsvorgänge der Genehmigung. Zuständig sind die Landkreise und kreisfreien Städte, bei Eintragung eines Treuhandunternehmens das BARoV.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist zu erteilen, wenn bei dem Amt und Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, für das Grundstück innerhalb der Ausschlussfrist des § 30a VermG (31.12.1992) ein Antrag auf Rückübertragung oder eine Mitteilung über einen solchen Antrag nicht eingegangen oder ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen worden ist, wenn der Anmelder zustimmt, wenn eine Veräußerung nach § 3c VermG erfolgt, der Erwerber sich also verpflichtet hat, die Rückübertragung des Grundstücks in seiner Person zu dulden oder wenn der Restitutionsanspruch offensichtlich unbegründet ist. Eine wese...