Grundstückskauf: Kaufgegenstand / 5 Mitverkaufte bewegliche Sachen

Gebäude und Zubehör

Abgrenzung oft schwierig

Beispiele

Kraft Gesetzes mitverkauft sind die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Im Zweifel ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft (§ 311c BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB) sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB). Zubehör sind bewegliche Sachen, die – ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein – dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 Abs. 1 BGB). Die Abgrenzung kann im Einzelfall erhebliche Schwierigkeiten bereiten.

Zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören Türen, Fenster, Heizkörper, Öltank, die Zentralheizungsanlage, Waschbecken, Badewannen, Antennen, Markisen und Bodenbeläge^[1], Letztere jedenfalls, soweit sie zugeschnitten und verlegt sind.

Eine Einbauküche ist jedenfalls wesentlicher Bestandteil, wenn sie eine Spezialanfertigung^[2] oder während der ursprünglichen Herstellung des Gebäudes^[3] eingebaut wurde. In Norddeutschland^[4] gilt das auch bei nachträglichem Einbau, nicht dagegen in West- und Süddeutschland.^[5]

Einbaumöbel sind nicht wesentlicher Bestandteil, wenn sie an anderer Stelle ohne Weiteres wieder aufgestellt werden können.^[6] Dies gilt auch für eine aus serienmäßigen Teilen hergestellte Schrankwand.^[7] Bei Sonderanfertigungen können sie aber wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sein.^[8]

Der Heizölvorrat ist Zubehör.^[9]

Sauna, Vorhänge, Lampen, sonstige Einrichtungsgegenstände, Gartenmöbel und -geräte sind weder Bestandteil noch Zubehör. Sollen sie mitverkauft werden, sind sie im Kaufvertrag aufzuführen.

Hinweis

Vertragliche Regelung

Im Zweifel sollte im Vertrag klargestellt werden, welche beweglichen Gegenstände mitverkauft sind.

Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist die Instandhaltungsrücklage mitverkauft. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Verwaltungsvermögens. Dieses Verwaltungsvermögen ist gemäß § 10 Abs. 7 WEG der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet.^[10] Konsequenz: Bei einem Eigentümerwechsel hat der ausscheidende Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf anteilige Auskehr der von ihm entrichteten Beiträge. Die vom Voreigentümer geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage verbleiben vielmehr ungeschmälert im Verwaltungsvermögen. Ungeachtet der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurden schon vor deren Anerkennung die jeweiligen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage als zum Gemeinschaftseigentum gehörend angesehen.

Einer gesonderten Anteilsübertragung seitens des ausscheidenden Eigentümers bedarf es nicht – eine derartige wäre auch gar nicht möglich, da der einzelne Wohnungseigentümer keine Verfügungsbefugnis über Bestandteile des Verwaltungsvermögens der Gemeinschaft hat.

Die Parteien des notariellen Kaufvertrags – also Käufer und Verkäufer – können Sondervereinbarungen im Kaufvertrag treffen, wonach bei der Kaufpreisbemessung etwa geleistete Beiträge zur Instandhaltungsrücklage kaufpreiserhöhend berücksichtigt werden.

Einschränkung möglich

Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Veräußerung von Grundbesitz erstreckt sich im Zweifel auch auf das Zubehör – auch soweit es dem Verkäufer nicht gehört (§ 311c BGB). Hier empfiehlt sich eine Einschränkung auf das dem Verkäufer gehörende Zubehör. Für das Verfügungsgeschäft gilt: Mit dem Eigentum am Grundstück geht auch das Eigentum am Zubehör, soweit es dem Verkäufer gehört, auf den Erwerber über (§ 926 Abs. 1 BGB).

Soll der Verkauf von Zubehör und anderen beweglichen Sachen vom zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag abgetrennt werden, besteht die Gefahr der Nichtigkeit des gesamten Vertrags. Diese Gefahr besteht nur dann nicht, wenn kein Verknüpfungswille der Beteiligten dergestalt besteht, dass das Grundstücksgeschäft und die Abreden über den Verkauf beweglicher Gegenstände miteinander stehen und fallen sollen (vgl. § 139 BGB).

Sind bewegliche Gegenstände mitverkauft, sind folgende weitere Regelungen im Kaufvertrag zu treffen:

• Der Anteil des auf die beweglichen Gegenstände entfallenden Kaufpreisteils ist zu bestimmen. Auf diesen Kaufpreisteil entfällt keine Grunderwerbsteuer.
• Die mitverkauften beweglichen Gegenstände sollen aufschiebend bedingt durch die Kaufpreiszahlung übereignet werden. Sind sie Zubehör, erwirbt der Erwerber gem. § 926 BGB mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräußerer gehören. Wesentliche Bestandteile werden mit dem Grundstück ohne Weiteres Eigentum des Erwerbers.
• Die Rechts- und Sachmängelhaftung der mitverkauften Gegenstände ist gesondert zu regeln.

[1] Einzelfallübersicht bei Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, Anm. 5 zu § 93; Schulte-Thoma, RNotZ 2004, S. 61.

[2] OLG Zweibrücken, Urteil v. 11.10.1988, 7 U 74/88, NJW-RR ...