Zusammenfassung
Die Bildung des Kaufpreises ist ausschließlich Sache der Beteiligten. Regelmäßig wird ein Festpreis festgelegt. Beim Verkauf einer nicht vermessenen Teilfläche ist zu regeln, ob – unabhängig vom Messergebnis – ein Festpreis oder – unter Berücksichtigung des Messergebnisses – ein Quadratmeterpreis zu entrichten ist.
1 Bildung des Kaufpreises
Festpreis
Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag, der unrichtige Angaben über die Höhe des Kaufpreises und die Art und Weise der Kaufpreiszahlung enthält, ist in vollem Umfang nichtig.
Kaufpreisaufteilung vorteilhaft
Mit Blick auf die Grunderwerbsteuer und die Kosten der Eigentumsumschreibung ist die Aufteilung des Kaufpreises für den Grundbesitz einerseits und mitverkauftes Zubehör sowie andere bewegliche Gegenstände andererseits vorteilhaft (§ 2 Abs. 1 GrEStG). Grund: Zubehör und sonstige bewegliche Sachen sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Für die Vollzugsgebühr des Notars gem. § 146 KostO, die Gebühren des Grundbuchamts für den Vollzug des Eigentumswechsels (§ 60 KostO) sowie Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung (§§ 66, 68 KostO) ist nur der Grundstückswert zugrunde zu legen.
Mit Blick auf die Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG) wird häufig eine Zerlegung des Kaufpreises in einen Anteil für das Gebäude und den Grund und Boden gewünscht, da nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Das Finanzamt ist hieran jedoch nicht gebunden.
Umsatzsteuer
Grundstücksgeschäfte sind gem. § 4 Ziff. 9a UStG umsatzsteuerfrei. Der Verkäufer kann aber zur Umsatzsteuer optieren und den Umsatz als steuerpflichtig behandeln, wenn der Verkauf an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird (§ 9 Abs. 1 UStG).
Umsatzsteueroption
Eine Umsatzsteueroption macht dann Sinn, wenn sich der Verkäufer dadurch den Vorsteuerabzug auf die von ihm eingekauften Baumaterialien und Bauleistungen erhalten will. Die Option bedarf gem. § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG der notariellen Beurkundung.
Seit dem 1.4.2004[1] ist nicht mehr der Verkäufer, sondern der Käufer Steuerschuldner bei allen umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Die Umsatzsteuer muss daher nicht mehr gem. § 311b Abs. 1 BGB im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Geschieht dies aus Gründen der Transparenz doch, sollte in der Formulierung darauf geachtet werden, dass daraus nicht auf eine Rechnungsstellung geschlossen werden kann, die die Fälligkeit der Umsatzsteuer auslöst (§ 13b Abs. 1 UStG) und eine Mithaftung des Verkäufers begründen würde (§ 14c Abs. 2 UStG).
Die früheren, ungemein komplizierten und auch für den Notar mit einem hohen Haftungsrisiko verbundenen Regelungen im Kaufvertrag[2] können nunmehr entfallen. Die Umsatzsteuer muss immer vom Käufer gezahlt werden, der zugleich Vorsteuervergütungsberechtigter ist, wenn er das Grundstück für steuerpflichtige Umsätze verwendet. Der Verkäufer muss Unternehmer i. S. v. § 2 UStG sein und die Grundstücksveräußerung im Rahmen seines Unternehmens ausführen, ohne dass eine Betriebsveräußerung i. S. d. § 1 Abs. 1a UStG vorliegt. Der Käufer muss ebenfalls die Unternehmereigenschaft besitzen und das Grundstück für sein Unternehmen erwerben.
Inventar
Wird allerdings auch umsatzsteuerpflichtiges Inventar verkauft, ist hierfür der Verkäufer nach wie vor Steuerschuldner.
In die Bemessungsgrundlage für die vom Käufer geschuldete Umsatzsteuer geht die Grunderwerbsteuer nicht mehr ein.[3]
Der notarielle Kaufvertrag, der unrichtige Angaben über den Kaufpreis enthält, ist in vollem Umfang nichtig. Auch die Anrechnung einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis ist zur Vermeidung der Unwirksamkeit des Kaufvertrags beurkundungspflichtig.[4]
2 Kaufpreisfälligkeit
Das Problem
Da der Eigentumserwerb beim Grundstückskauf von der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch abhängt, ist eine echte Zug-um-Zug-Abwicklung nicht durchführbar. Im Sicherungsinteresse des Verkäufers erfolgt die Kaufpreiszahlung vor der Beantragung der Eigentumsumschreibung. Umgekehrt verlangt der Schutz des Käufers, dass die Voraussetzungen für Kaufpreisfälligkeit so geregelt werden, dass sein Anspruch auf Übertragung des Eigentums gesichert ist.
Übergang der Nutzungen
Jedenfalls bei bebauten Grundstücken empfiehlt es sich, den Zeitpunkt der Fälligkeit mit dem Übergang der Nutzungen zu verknüpfen. Vereinbaren die Parteien, dass die Nutzungen schon vor der Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergehen, sollte zum wirtschaftlichen Ausgleich eine Verzinsung vereinbart werden.
Früher war der Käufer noch nach dem inzwischen aufgehobenen § 452 BGB a. F. verpflichtet, den Kaufpreis ab Nutzungsübergang zu verzinsen, sofern der Kaufpreis fällig war. Da § 452 BGB a. F. durc...
Dieser Inhalt ist unter anderem im WohnungsWirtschafts Office Professional enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen