Grundstückskauf: Kaufpreishinterlegung beim Notar

Zusammenfassung

Eine Kaufpreishinterlegung beim Notar ist erforderlich, wenn der Verkäufer das Risiko der Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Käufer scheut, bevor die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt ist.

1 Vorteil der Kaufpreishinterlegung

Der BGH hat in einem Fall, in welchem beim Käufer die Vertretungsverhältnisse nicht geklärt waren, eine Amtspflichtverletzung des Notars darin gesehen, dass dieser anlässlich der vereinbarten Eintragung einer Eigentumsvormerkung nicht auf die damit verbundenen Vorleistungsrisiken des Verkäufers hingewiesen hat.^[1] Deshalb sollte das Vorleistungsrisiko des Verkäufers in jedem Fall angesprochen werden und gegebenenfalls durch eine Löschungsvollmacht für die Auflassungsvormerkung, treuhänderisch übergebenen Löschungsbewilligung^[2] oder eben Kaufpreishinterlegung ausgeschlossen werden.

[1] BGH, Urteil v. 27.5.1993, IX ZR 66/92, NJW 1993 S. 2744.

[2] Siehe dazu Beitrag Grundstückskauf: Eigentumsvormerkung, dort Abschnitt 5.

2 Gründe für eine Kaufpreishinterlegung

Schneller Besitzübergang

In Fällen, in denen der Käufer möglichst schnellen Besitzübergang wünscht, der Verkäufer aber zuvor auf der Sicherstellung der Kaufpreiszahlung besteht, bietet sich die Kaufpreishinterlegung ebenfalls an. Der Käufer kann zu einem bestimmten Termin zahlen und so den Besitzübergang herbeiführen, erhält aber das Geld erst nach Sicherstellung der lastenfreien Eigentumsumschreibung ausgezahlt.

Zug-um-Zug-Abwicklung betreffend Räumung und Kaufpreiszahlung

Macht der Käufer die Zahlung des Kaufpreises von der vorherigen Räumung des Kaufobjekts durch den Verkäufer oder dessen Mieter abhängig und besteht im Einzelfall keine Bereitschaft zur Vorleistung des Käufers, kann ein zur Hinterlegung auf ein Notaranderkonto berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegen.

Schutz des Verkäufers Risiken einer dem Käufer erteilten Finanzierungsvollmacht

In der Regel wird es möglich sein, anlässlich einer Grundpfandrechtsbestellung mit dem Finanzierungsgläubiger des Käufers eine eingeschränkte Sicherungsabrede des Inhalts zu vereinbaren, dass das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit für an den Verkäufer bzw. auf dessen Weisung an Dritte gezahlte Beträge dient und dass der Verkäufer bei Nichtdurchführung des Kaufvertrags die Löschung der Grundschuld verlangen kann. Nur dann, wenn – was in der Praxis kaum vorkommen wird – ein Finanzierungsgläubiger mit dieser Einschränkung nicht einverstanden ist, etwa wegen des vorübergehend nicht abgesicherten Disagios, ist Hinterlegung angezeigt und zulässig.

Steuerliche Gründe

Gelegentlich sind es auch steuerliche Gründe, die eine Hinterlegung des Kaufpreises notwendig machen, so etwa, wenn zum Jahresende zum Werbungskostenabzug der Kaufpreis noch gezahlt, der Besitzübergang herbeigeführt bzw. das Disagio abgezogen werden kann. Bedenken, ob lediglich steuerliche Interessen eines Beteiligten ein berechtigtes Sicherungsinteresse gem. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG zu begründen vermögen, bestehen grundsätzlich nicht.^[1]

Zulässig ist die Verwahrung aber auch dann, wenn ein objektiv bestehendes Sicherungsinteresse zwar auch auf andere Weise abgesichert werden könnte, die Hinterlegung aber eine deutlich schnellere und einfachere Abwicklung ermöglicht.

Abwicklungserleichterung bei Ablösung der Verkäufergläubiger und gleichzeitiger Kaufpreisfinanzierung

Ist das Grundstück belastet und können die Belastungen nur unter Verwendung von Kaufpreismitteln abgelöst werden, so wollen der Käufer und auch die den Kaufpreis finanzierende Bank gewährleistet haben, dass der Kaufpreis bestimmungsgemäß zunächst zur Lastenfreistellung des Kaufobjekts verwendet wird und die finanzierende Bank die ausbedungene Rangstelle für ihr Finanzierungsgrundpfandrecht erhält. Bei einer Finanzierung aus einer Hand kann die alleinfinanzierende Bank die Befriedigung der Gläubiger des Verkäufers gemäß den Mitteilungen des Notars selbst vornehmen. In diesem Fall soll die Abwicklung durch Hinterlegung auf ein Notaranderkonto unzulässig sein.^[2] Die Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar und die treuhänderische Abwicklung des Austauschverhältnisses durch den Notar ist aber dann zur Abwicklungserleichterung meist unumgänglich, wenn der Kaufpreis von verschiedenen Finanzierungsgläubigern aufzubringen ist.

Freihändiger Verkauf eines Grundstücks nach Anordnung der Zwangsversteigerung

Die Abwicklung ist zwar auch ohne Kaufpreishinterlegung denkbar, wenn die betreibenden Gläubiger die Rücknahme des von ihnen gestellten Versteigerungsantrags dem Notar zu treuen Händen übermitteln. Dazu sind die Gläubiger aber eher bereit, wenn sie an der Einzahlung auf das Anderkonto sehen, dass ihre Forderungen kurzfristig erfüllt werden. Deshalb ist hier die Abwicklung durch Hinterlegung zulässig.

[1] Tönnies in Beck'sches Notarhandbuch, A I Rn. 356.

[2] Hertel, Würzburger Notarhandbuch 2005, S. 598; Tönnies, Beck'sches Notarhandbuch, A I Rn. 352.

3 Vorgehensweise bei zulässiger Hinterlegung

Ist die Hinterlegung nach § 54a BeurkG zulässig, werden die Löschungsunterlagen dem Notar zu treuen Händen überlassen, der entsprechend den Auflagen der abzulösenden Gl...