Grundstückskauf: Sachmängelhaftung bei Altlasten

Zusammenfassung

Altlasten sind schädliche Bodenveränderungen, d. h. Beeinträchtigungen der Bodenfunktion, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Gemeinschaft herbeizuführen (§ 2 Abs. 3 BBodSchG).

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Rechtsgrundlage ist das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG).

1 Was sind Altlasten?

In der Regel wird es sich um Schadstoffanreicherungen im Boden und Grundwasser, die auf umweltgefährdende Nachwirkungen aus industrieller Produktion, sonstiger Nutzung des Grundstücks sowie auf Nachwirkungen aus den beiden Weltkriegen zurückgehen, handeln.

Altlasten sind Sachmängel^[1], selbst der bloße Verdacht hierauf begründet einen Sachmangel (Verdachtsflächen gem. § 2 Abs. IV BBodSchG).^[2] Der allgemeine Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln umfasst auch die Rechte des Käufers wegen Altlasten, wenn nichts anderes geregelt ist.^[3] In Formularverträgen und in Verbraucherverträgen kann der Veräußerer Mängelrechte aber nicht ausschließen, soweit er sich zur Erstellung eines Werks verpflichtet hat.^[4]

Hinweis

Offenbarungspflichtige Mängel

Altlasten gehören zu den offenbarungspflichtigen Mängeln, soweit sie nicht ausnahmsweise erkennbar sind.

Die gesetzliche Regelung der Ansprüche wegen Sachmängeln ist im Hinblick auf die kurze 2-jährige Verjährungsfrist für Altlasten des Grundstücks (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB) wenig zweckmäßig. Dasselbe gilt für einen generellen vertraglich vereinbarten vollständigen Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers bei Sachmängeln. Der Erwerber eines mit Schadstoffen kontaminierten Grundstücks ist nicht nur Gesundheitsgefährdungen und -schädigungen sowie der Gefahr eingeschränkter Nutzung, sondern auch der Gefahr der Inanspruchnahme durch Dritte, insbesondere durch die Behörden, als Zustands- oder Verhaltensstörer ausgesetzt. Dies hat zur Folge, dass dadurch der Grundbesitz nicht nur total entwertet, sondern der Erwerber darüber hinaus auch mit seinem sonstigen Vermögen zur Beseitigung der Altlasten herangezogen wird.

[1] Knoche, NJW 1995, S. 1985.

[2] OLG München, Urteil v. 21.4.1994, 32 U 2088/94, NJW 1995 S. 2566.

[3] BGH, Urteil v. 14.10.1993, III ZR 156/92, BGHZ 123 S. 363 = NJW 1994 S. 253.

[4] Basty, Bauträgerrecht 2004, S. 62, 64.

2 Risikoüberblick und Risikoverteilung

Ist das Vorhandensein von Altlasten nicht auszuschließen, insbesondere wenn eine frühere gewerbliche oder industrielle Nutzung des Grundstücks feststeht oder wenigstens zu vermuten ist, muss der Käufer sich in tatsächlicher Hinsicht durch Informationsbeschaffung bei der Gemeinde, der Kreisverwaltung (Altlastenkataster, siehe §§ 11, 2 Abs. 6 BBodSchG) und dem Verkäufer über die Risiken einen Überblick verschaffen.

Praxis-Tipp

Risiko erkunden

Zweckmäßig ist es, vor der Vertragsbeurkundung Probebohrungen auszubringen und Sachverständigengutachten zur Frage der Schadstoffbelastung einzuholen. Ist dies nicht möglich oder wird es nicht gewünscht, kommt einer vertraglichen Regelung umso größere Bedeutung zu, die eine angemessene Verteilung der Risiken beinhaltet.

Diese kann je nach Falllage

• in einem völligen Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers,
• einer umfassenden Freistellung des Käufers durch den Verkäufer,
• in einer Vereinbarung über die Kosten der Untersuchung und ggf. Beseitigung der Verunreinigung (Haftungsverteilung),
• der Abtretung von Ansprüchen gegen den Voreigentümer oder
• in der Vereinbarung vertraglicher Rücktrittsrechte für eine oder beide Parteien, wenn die zu erwartenden Kosten der Untersuchung und Beseitigung eine bestimmte Grenze übersteigen, sowie
• in der Verlängerung der zu kurzen Verjährungsfrist

bestehen.^[1]

Das am 1.3.1999 in Kraft getretene Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG)^[2] brachte für die Altlastenhaftung des Grundstückseigentümers bedeutende Neuerungen, die auch auf die zivilrechtliche Gestaltung von Kaufverträgen durchschlagen.

[1] Muster einer Altlastengewährleistungsklausel bei Götte, in Wurm/Wagner/Zartmann, Das Rechtsformularbuch, 13. Aufl. 1994, S. 219, Muster 19d.

[2] BGBl I S. 502.

3 Wer ist für die Kontamination verantwortlich?

Nach § 4 Abs. 2, 3, 6 BBodSchG sind für die Beseitigung von schädlichen Bodenveränderungen gleichmäßig verantwortlich:

• der jeweilige Grundstückseigentümer
• der Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft (z. B. der Käufer, auf den Besitz, Nutzen und Lasten bereits übergegangen sind)
• der Verursacher der Verunreinigung
• jeder frühere Eigentümer eines Grundstücks, wenn er das Grundstück nach dem 1.3.1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altasten kannte oder kennen musste (Fahrlässigkeit)

Die Vorgenannten haften nebeneinander. Eine bestimmte Reihenfolge der behördlichen Inanspruchnahme besteht nicht.

Problematisch ist, dass auch der Voreigentümer als Zustandsstörer haftet, also auch dann, wenn er selbst die Altlasten nicht verursacht hat. Dies gilt für denjenigen nicht, der beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sch...