Grundstückskauf: Sachmängelhaftung und Freizeichnungsmöglichkeiten bei gebrauchten Häusern und Eigentumswohnungen

Zusammenfassung

Im Individualvertrag ist ein vollständiger Haftungsausschluss für Sachmängel, das heißt nunmehr für den Anspruch des Käufers auf Nacherfüllung (Nachbesserung, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz, Ersatz vergeblicher Aufwendungen) eines Altbaus weiterhin zulässig und auch sachgerecht. Allerdings ist nunmehr zu beachten, dass neben dem Anspruch auf Nacherfüllung dem Käufer wegen eines Mangels ein Anspruch auf Schadensersatz zusteht, wenn die Pflichtverletzung vom Verkäufer auch nur fahrlässig zu vertreten ist.

Nach § 276 Abs. 3 BGB kann die Haftung wegen Vorsatzes dem Schuldner jedoch nicht im Voraus erlassen werden. Im Individualvertrag können daher Schadensersatzansprüche des Käufers wegen eines Sach- und Rechtsmangels nur insoweit ausgeschlossen werden, als der Verkäufer nicht vorsätzlich handelt.

Gem. § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen hat.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Das Kaufvertragsrecht ist in den §§ 433 ff. BGB geregelt. In den §§ 320 ff. und § 280 BGB finden Sie die wesentlichen Vorschriften des Leistungsstörungsrechts.

1 Bisherige Rechtsprechung trotz Systemwechsels weiterhin relevant

Trotz des Systemwechsels ist die bisherige Rechtsprechung zur Haftungsfreizeichnung noch relevant.

Bei der Auslegung von Haftungsfreizeichnungsklauseln ist in der Rechtsprechung eine restriktive Tendenz vorherrschend. Der Haftungsausschluss muss daher klar und eindeutig formuliert werden.

Achtung

Diese recht verbreiteten Klauseln sollten Sie meiden

	I. "Wie besichtigt". Die Klausel ist keine Beschaffenheitsvereinbarung i. S. d. § 434 BGB.[1] Sie schließt die Haftung für verborgene Mängel nicht aus. Wird sie ergänzt durch den Zusatz "unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung", so ist nach der überzeugenden Auffassung des BGH[2] die Haftung völlig ausgeschlossen, nach der Gegenmeinung[3] soll nur die weniger weitgehende Klausel "wie besichtigt" gelten bzw. die gesamte Klausel wegen Unklarheit völlig unwirksam sein.[4]
	II."Wie es steht und liegt"”. Sie schließt offene und verborgene Mängel aus[5], versagt jedoch die Abweichungen der tatsächlichen Abgrenzung des Grundstücks in der Natur von der kataster- und grundbuchmäßigen Abgrenzung.[6]
	III. "In dem Zustand, in dem es sich zurzeit befindet". Diese Klausel schließt die Gewährleistung nicht aus.[7] Wird sie ergänzt durch den Zusatz "unter Ausschluss der Haftung für sichtbare und unsichtbare Mängel", so bleibt jedoch die Haftung für die Bebaubarkeit bestehen.[8]
	IV."In dem Zustand, wie es seither besessen wurde". Das Reichsgericht[9] sah hierin keinen Gewährleistungsausschluss, zumindest besteht die Haftung für verborgene Sachmängel weiter.[10]
	V. "Im jetzigen Zustand ohne Gewährleistung für die Beschaffenheit der Grundstücke und Gebäude". Diese Klausel soll sich nicht ohne Weiteres auf öffentliche Beschränkungen (im konkreten Fall: Neufestsetzung der Fluchtlinien) erstrecken.[11] Der Gewährleistungsausschluss mit der Formel "irgendwelche Gewähr wird nicht geleistet", umfasst jedoch auch die Haftung für öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen (Bebaubarkeit).[12]

Praxis-Tipp

Empfohlene Klauseln

Keine Zweifel am vollständigen Gewährleistungshaftungsausschluss lässt jedoch eine Vereinbarung wie: "Jede Haftung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grundbesitzes wird ausgeschlossen", oder "Jegliche Haftung für Fehler oder Mängel der Sache wird ausgeschlossen".^[13]

[1] Tiedtke/Burgmann, NJW 2005, S. 1153.

[2] BGH, Urteil v. 16.3.1977, VIII ZR 283/75, NJW 1977 S. 1055; BGH, Urteil v. 6.6.1986, V ZR 67/85, NJW 1986 S. 2824.

[3] LG München, Urteil v. 20.12.1976, 34 S 15242/76, NJW 1977 S. 766; LG Kiel, SchlHAnz 1959 S. 123.

[4] LG Augsburg, Urteil v. 17.5.1977, 4 S 635/76, NJW 1977 S. 1543.

[5] Jauernig/Berger, BGB, 11. Aufl. 2004, Rn. 7.

[6] OLG Karlsruhe, DNotZ 1973 S. 233.

[7] RG, JW 1905 S. 426; RG, JW 1934 S. 2395.

[8] BGH, WM 1964 S. 356.

[9] RG, Recht 1919 Nr. 409.

[10] Staudinger/Honsell, § 476 a. F., Rn. 6.

[11] RG, JW 1931 S. 2478 ff.

[12] BGH, Urteil v. 6.12.1968, V ZR 92/65, WM 1969 S. 273.

[13] BGH, Entscheidung v. 14.10.1966, V ZR 188/63, NJW 1967 S. 32.

2 Einschränkungen des vollständigen Haftungsausschlusses

Offenbarungspflicht

Einschränkungen erfährt der vollständige Haftungsausschluss jedoch in den Fällen, in denen nach der Rechtsprechung eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Käufers, durch eigene Besichtigung den genauen Zustand des Grundbesitzes zu überprüfen. Eine Verpflichtung des Verkäufers, auf Mängel des Grundbesitzes ungefragt hinzuweisen, kann nur insoweit bestehen, als es sich um nicht erkennbare Mängel handelt, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für den Entschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind. Erkundigt sich der Käufer beim Verkäufer nach dem Vorliegen eines bestimmten Mangels, muss dieser wahrheitsgemäß und vollständig hierüber Auskunft geben. Soweit demnach...