Grundstückskauf: Vorkaufsrechte als Fälligkeitsvoraussetzung

Zusammenfassung

In zahlreichen Fällen bestehen gesetzliche oder sonstige Vorkaufsrechte, über deren Bestehen der Notar zu belehren hat (§§ 17, 20 BeurkG). Kommt ein Vorkaufsrecht in Betracht, darf der Kaufpreis grundsätzlich nicht fällig gestellt werden, solange der Berechtigte hierauf nicht verzichtet oder das Vorkaufsrecht wegen Fristablaufs nicht mehr ausgeübt werden kann.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

Die Belehrungspflicht des Notars folgt aus §§ 17, 20 BeurkG.

Wichtige gesetzliche Vorkaufsrechte sind sowohl im Zivilrecht (z. B. § 577 BGB) als auch im öffentlichen Recht (z. B. §§ 24, 25 BauGB geregelt).

1 Verschiedene Arten von Vorkaufsrechten

Bestimmte Vorkaufsrechte bewirken eine Grundbuchsperre mit der Folge, dass das Grundbuchamt einen Eigentumswechsel erst vollziehen darf, wenn ihm eine Vorkaufsrechts-Verzichtserklärung vorliegt. Hierzu gehören das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB, das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB sowie das Vorkaufsrecht nach den Landesdenkmalschutzgesetzen für Thüringen (§ 30) und Nordrhein-Westfalen (§ 32).

Andere Vorkaufsrechte sind als nicht eingetragene dingliche Vorkaufsrechte mit Vormerkungswirkung ausgestaltet, mit der Folge, dass sie auch gegenüber einem im Grundbuch eingetragenen neuen Erwerber durchgesetzt werden können und dieser sein Eigentum dann verliert (§ 25 Bad.-Württ. Waldgesetz, § 19 Schl.-Holst. LandeswaldG, § 36 Bad.-Württ. i. V. m. Art. 228 Württ. AGBGB). Andere gesetzliche Vorkaufsrechte, wie z. B. das Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung von Normaleigentum in Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 577 BGB, wirken rein schuldrechtlich mit der Maßgabe, dass sich der Verkäufer bei Verletzung dem Vorkaufsberechtigten lediglich schadensersatzpflichtig macht, der Eigentumserwerb des Käufers aber nicht mehr infrage gestellt werden kann.

2 Ausübung des Vorkaufsrechts

Die Ausübungsfristen sind gesetzlich unterschiedlich lang ausgestaltet.

Für alle gesetzlichen Vorkaufsrechte, mit Ausnahme der preislimitierten Vorkaufsrechte gem. §§ 28 Abs. 3, 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB, gilt:

Beginn der Ausübungsfrist

Die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht beginnt erst zu laufen, wenn der Kaufvertrag mit dem Erstkäufer rechtswirksam ist, also notwendige Genehmigungen wirksam geworden sind.

Durch die fristgerechte Ausübung kommt ein selbstständiger neuer Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten zustande, dessen Inhalt sich nach dem Ausgangsvertrag bestimmt. Ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht bringt das Vorkaufsrecht nicht zum Erlöschen (§ 465 BGB).

Wichtig

Hier droht Schadens­ersatz

In allen Fällen ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer unverzichtbar^[1], dass für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Verkäufer sich ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag vorbehält oder der Vertrag nicht wirksam ist. Damit steht dem Käufer kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung zu, denn der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer bleibt auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam. Der Käufer wird jedoch Eigentum an dem Grundstück nicht erlangen, wenn das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt wird. Seine eigene Leistungspflicht entfällt, da die Leistungspflicht des Verkäufers gem. §§ 326, 275 BGB weggefallen ist. Ob dem Käufer Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche zustehen, hängt davon ab, ob der Verkäufer sein Unvermögen zur Eigentumsverschaffung zu vertreten hat. Dies wird jedenfalls beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht überwiegend verneint.^[2]

Der Vorkaufsberechtigte hat bei fristgerechter Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Kosten des ursprünglichen Vertrags zu tragen. Ob dazu auch die Kosten für die Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung des Drittkäufers zählen, ist strittig.^[3] Die Maklerprovision ist vom Vorkaufsberechtigten dann zu zahlen, wenn die Beteiligten diese Verpflichtung zu einem echten Bestandteil des ersten Kaufvertrags gemacht haben.^[4]

[1] Palandt-Weidenkaff, Rn. 8 vor § 463.

[2] MünchKomm/Westermann, 4. Aufl., Rn. 10 zu § 464.

[3] Dafür: BGH, Urteil v. 15.10.1981, III ZR 86/80, DNotZ 1982 S. 629; MünchKomm/Westermann, BGB-Kommentar, Rn. 7 zu § 505; dagegen: LG Bonn, Urteil v. 29.12.1964, 5 S 84/64, NJW 1965 S. 1606; Staudinger/Mayer/Maly, BGB- Kommentar, Rn. 14 zu § 505 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 15.10.1981, III ZR 86/80, DNotZ 1982 S. 629; BGH, Urteil v. 14.12.1995, III ZR 34/95, BB 1996 S. 395.

3 Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch

Allgemeines Vorkaufsrecht

Den Gemeinden stehen beim Verkauf eines Grundstücks gesetzliche Vorkaufsrechte zu.

3.1 Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB

Das allgemeine Vorkaufsrecht besteht an Grundstücken,

• die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen, jedoch nur für Flächen, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach § 1a BauGB (Umweltschützende Belange) festgesetzt ist,
• in einem Umlegungsgebiet,
• in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) und städtebaulichen Entwicklungsgebiet (§ 165 BauGB),
• im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB),
• im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt,...