Grundstückskauf: Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Zusammenfassung

Dem Verkäufer wird der Zugriff auf das gesamte Vermögen des Käufers dadurch eröffnet, dass der Käufer sich wegen der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen gem. § 794 Abs. 1 Ziff. 5 ZPO unterwirft.

Gesetze, Vorschriften und Entscheidungen

§ 794 Abs. 1 Ziff. 5 ZPO

1 Bestimmtheit der Unterwerfungserklärung

Die Unterwerfungserklärung muss den vollstreckbaren Anspruch genau bestimmen, insbesondere angeben, ob nur der Hauptanspruch oder auch der Anspruch auf Zinsen vollstreckbar sein soll. Bei der Unterwerfung wegen des Zinsanspruchs muss in der Urkunde der Zinsbeginn festgelegt sein.^[1] Entsteht der Zinsanspruch – wie häufig – erst nach Mahnung, Eintragung der Auflassungsvormerkung oder Fälligkeitsmitteilung des Notars, kann der Zinsanspruch nur tituliert werden, wenn man den Zinsbeginn "für Zwecke der Zwangsvollstreckung fingiert" .^[2]

Praxis-Beispiel

Fiktiver ­Zinsbeginn

Mit Rücksicht auf das Bestimmtheitserfordernis der Zwangsvollstreckung gelten für die Zwecke der Zwangsvollstreckung die Verzugszinsen ab dem … als geschuldet.

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 4.11.1987, 9 U 72/87, MittRhNotK 1988 S. 71.

[2] Kirstgen, MittRhNotK 1988, S. 172.

2 Nachweis der Fälligkeit

Freilich müsste der Verkäufer, um eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde vom Notar zu erhalten, die Tatsachen, welche die Fälligkeit der Kaufpreisforderung begründen, gem. § 726 ZPO mit öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunden nachweisen. Dies ist häufig nicht möglich, insbesondere wenn die Kaufpreisfälligkeit vom Eintritt weiterer Tatsachen (Räumung des Kaufobjekts, Sicherstellung der Lastenfreistellung) abhängt. Eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung wäre demnach nutzlos. Daher wird regelmäßig vereinbart, dass eine vollstreckbare Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde auch ohne Nachweis der die Entstehung und Fälligkeit der Kaufpreisforderung begründenden Tatsachen durch den Verkäufer erteilt werden darf. In einem solchen Fall wird der Käufer in die Rolle des Klägers gedrängt und muss materiell-rechtliche Einwendungen gegen den Einspruch klageweise im Wege der Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) geltend machen.

Hinweis

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Eine solche Nachweisverzichtsklausel ist wegen Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung im Bauträgervertrag nicht zulässig^[1], im Übrigen aber nach der herrschenden Meinung unbedenklich und verstößt auch bei Formularverträgen oder Verbraucherverträgen nicht gegen § 309 Nr. 12 BGB.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 22.10.1998, VII ZR 99/97, BGHZ 139 S. 387 = DNotZ 1999 S. 53.

[2] Wolfsteiner, DNotZ 1990, S. 531, 549 m. w. N.; Rastätter, NJW 1991, S. 392.

3 Welche Ansprüche können Gegenstand der Unterwerfungserklärung sein?

Unterwerfungsfähig sind nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO neben Zahlungsansprüchen insbesondere Räumungs- und Herausgabeansprüche sowie Ansprüche auf Vornahme vertretbarer wie unvertretbarer Handlungen, insbesondere auf eine Werkleistung. Ausgenommen sind Ansprüche, die auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind und den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen. Aus Gründen der "Waffengleichheit" sollen Notare, soweit sich der Käufer wegen des Kaufpreisanspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, darauf hinwirken, dass auch der Käufer etwa für seinen Anspruch auf Räumung oder Vornahme von Renovierungsarbeiten einen Vollstreckungstitel erhält. Wird das verkaufte Objekt nicht nur vom Verkäufer, sondern auch von dessen Ehegatten/Lebenspartner mitbewohnt, kann die Räumungsvollstreckung nur erfolgen, wenn auch dieser eine diesbezügliche Vollstreckungsunterwerfung erklärt hat.^[1]

Eine Nebenfolge der Unterwerfung besteht gem. § 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB darin, dass der Kaufpreisanspruch nicht der kurzen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB unterliegt, sondern erst in 30 Jahren verjährt.

[1] BGHZ 159 S. 383 = NJW 2004 S. 3061.