Am 1.7.2010 ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten. Die bisherige Wertermittlungsverordnung von 1988 (WertV 88) wird jedoch noch lange Zeit Handwerkszeug des Sachverständigen bleiben, nicht nur dann, wenn er um ein obergutachterliches Urteil gebeten wird, was alltägliche Praxis ist. Aus diesem Grund werden nachstehend auch so manche Hinweise auf Änderungen hinsichtlich der Wertermittlungsverordnung von 1988 (WertV88) hilfreich sein.
Modellkonformität
Ein wesentlicher Aspekt der ImmoWertV ist die sog. Modellkonformität. Demnach muss der Wertermittler immer das Bewertungsmodell und die Modellgrößen anwenden, die der jeweils zuständige Gutachterausschuss vorgibt.
Neue Richtlinien
Das ImmoWertV-Prinzip der Modellkonformität wird in den neueren Richtlinien (Sachwertrichtlinie aus 2012, Vergleichswertrichtlinie aus 2014 und Ertragswertrichtlinie aus 2015) weiter vertieft. Die geforderte modellkonforme Wertermittlung und die daraus resultierenden Auswirkungen werden in diesem Beitrag ausführlich beschrieben.
Nachstehend werden zunächst in der Paragrafenfolge der ImmoWertV themenbezogen alle wichtigen Aspekte einer Wertermittlung von Immobilien aufgeführt und in den wesentlichen Punkten kommentiert. Die grobe Gliederung der ImmoWertV ist wie folgt:
Ein 1. Abschnitt behandelt mit den §§ 1 bis 8 ImmoWertV den Anwendungsbereich der Verordnung, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze. Diese Vorschriften richten sich direkt an den Sachverständigen als Autor oder Revisor einer Wertermittlung.
Ein 2. Abschnitt behandelt mit den §§ 9 bis 14 ImmoWertV die Ableitung erforderlicher Daten wie z. B. Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren (Ertrags- und Gebäudefaktoren), Marktanpassungsfaktoren sowie Liegenschaftszinssätze. Diese Vorschriften richten sich primär an die dafür zuständigen Gutachterausschüsse. Die Ergebnisse ihrer Arbeit werden regelmäßig in ihren Geschäftsberichten (Marktberichten) veröffentlicht und den Sachverständigen zur Verfügung gestellt. Wie diese Daten konkret abgeleitet werden, ist für den Sachverständigen allenfalls von akademischem Interesse und wird deswegen im Folgenden nicht dargestellt und kommentiert.
Ein 3. Abschnitt behandelt mit den §§ 15 bis 23 ImmoWertV die einzelnen Wertermittlungsverfahren, was für den Sachverständigen von besonderem Interesse ist und deswegen auch intensiver dargestellt und kommentiert wird.
Nachdem die für den Praktiker wesentlichen Aspekte der ImmoWertV abgehandelt sind, wird noch auf die weiteren erforderlichen Daten "Restnutzungsdauer", "Liegenschaftszinssatz", "Rohertrag" und "Bewirtschaftungskosten" in jeweils eigenständigen Kapiteln eingegangen.
Dann werden die einzelnen Verfahren in jeweils eigenständigen Kapiteln dargestellt und an Beispielen illustriert. Abschließend geben wir praxisnahe Hinweise zur Verkehrswertermittlung aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren.