§ 1 Abs. 1 Anwendungsbereich Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden. |
Wo "Verkehrswert" drauf steht, muss ImmoWertV drin sein!
§ 1 ImmoWertV entspricht im Wesentlichen den §§ 1 und 2 WertV 88. Es wird nicht mehr zwischen Anwendungsbereich und Gegenstand unterschieden. Adressaten auch der ImmoWertV sind die nach den §§ 129 ff. BauGB eingerichteten Gutachterausschüsse. Da sie "allgemein anerkannte Regeln der Wertermittlungslehre" enthält, ist ihre Anwendung nicht auf die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte beschränkt. Daher entfaltet die ImmoWertV eine mittelbare Bindungswirkung auch für die nicht hoheitliche Wertermittlung. Für die Gerichte ist die ImmoWertV zwar nicht verbindlich, aber grundsätzlich verwertbar. Die ImmoWertV ist nicht abschließend und lässt Raum für nicht normierte Verfahren.
Grundstücksbegriff
Der in § 1 Abs. 1 ImmoWertV verwandte Grundstücksbegriff muss im Rahmen der Wertermittlung von Grundstücken untechnisch ausgelegt werden. Es kann sich um ein Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, im wirtschaftlichen Sinne aber auch um ein anders definiertes, den Belangen der Wertermittlung Rechnung tragendes Grundstück handeln (z. B. Baugrundstück). Es kann sich bei hinreichender Beschreibung von Lage und Größe auch um ein fiktives Grundstück handeln.
Gegenstand der Wertermittlung
Zusammenfassend ist Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück, das nach einem zulässigerweise gestellten Wertermittlungsantrag der Wertermittlung zugrunde zu legen ist. Es wird der Marktwert als Synonym des Verkehrswerts hinzugefügt. Die Bodenwertermittlung wird ausdrücklich in den Anwendungsbereich einbezogen.
Verkehrswert (Marktwert)
Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Danach handelt es sich bei dem Verkehrswert um den Preis, der bei einer Veräußerung des Bewertungsobjekts am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Gebräuchlich sind auch die Begriffe "Marktwert", "gemeiner Wert" und "Wert für Jedermann". Es wird unterschieden zwischen den:
- wesentlichen Bestandteilen, also solchen, die untrennbar mit dem Grundstück verbunden sind, wie z. B. Bäume und Mauern,
- den unwesentlichen Bestandteilen, also solchen, die zerstörungsfrei vom Grundstück getrennt werden können, wie z. B. eine Gartenlaube,
- und den Scheinbestandteilen, also solchen Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind; auch die zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügten Sachen gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes wie z. B. eine geteerte Durchfahrt,
- Zubehör, z. B. Beleuchtungskörper, Kunstgegenstände, z. B. Skulpturen.
§ 1 Abs. 2 Anwendungsbereich Die nachfolgenden Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden. |
Der Anwendungsbereich ist auf Objekte erweitert, für die kein Markt existiert. In diesem Fall kann unter rein ökonomischen Aspekten eine Wertermittlung durchgeführt werden. Zu denken wäre an Straßenland, Schulen, Sportplätze etc. In diesen Fällen kann ein Verhandlungsgeschehen "simuliert" werden, das zu einem Verkehrswert führt.
Grundstücksgleiche Rechte
Die ImmoWertV findet entsprechende Anwendung auch auf die Wertermittlung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken. Diese Rechte sind als Grundstücksmerkmale des Grundstücks im Rahmen der Grundstückswertermittlung zu berücksichtigen. Dies eröffnet bei der Wertermittlung grundsätzlich nicht übertragbarer und somit nicht marktfähiger Rechte die Flexibilität zur Anwendung finanzmathematischer Methoden zur Ermittlung des Wertes derartiger Rechte. Unter grundstücksgleichen Rechten sind solche zu verstehen, welche dem Eigentumsrecht nahe kommen und in das Grundbuch oder ein anderes öffentliches Buch eingetragen werden, wie z. B. das Erbbaurecht. Aus § 9 Abs. 4 WertV 88 folgt, dass die ImmoWertV auch auf Miteigentum, wie z. B. Wohnungs- und Teileigentum (vgl. §§ 1008 bis 1011 BGB, § 1 WEG) anzuwenden ist.
An Rechten an Grundstücken kommen beschränkt dingliche und obligatorische in Betracht. Bei den dinglichen Rechten ist zwischen den Nutzungsrechten wie z. B. dem Altenteil nach Art. 15 Pr.AGBGB, Art. 96 EGBGB, dem Wohnungsrecht (§ 1...