Grundstückswertermittlung / 2.3.4 Weitere Grundstückmerkmale

§ 6 Abs. 1 – 5 Weitere Grundstücksmerkmale

(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nicht-steuerlichen Abgaben maßgebend.

(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

2.3.4.1 Art und Maß der baulichen Nutzung

§ 6 ImmoWertV enthält weitere ergänzende Bestimmungen über genannte Grundstücksmerkmale; in ihrer Anlage folgt die Bestimmung der durch § 3 Abs. 2 ImmoWertV vorgegebenen Reihenfolge. Es handelt sich hierbei nicht um eine abschließende Zusammenstellung aller in Betracht kommenden wertrelevanten Zustandsmerkmale.

Art und Maß der baulichen Nutzung

Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in beplanten Gebieten aus der Festsetzung des Gebietstyps (§§ 2 – 11 BauNVO) und den Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) durch die Satzung. Im unbeplanten Innenbereich kommt die BauNVO im Rahmen des Tatbestandsmerkmals "Einfügen" analog zur Anwendung, wenn die Umgebungsbebauung einem ihrer Gebietstypen entspricht (vgl. § 34 Abs. 2 BauGB). Im Rahmen der Verkehrswertermittlung ist grundsätzlich das maximal zulässige Maß der Nutzung zu berücksichtigen. Befreiungsmöglichkeiten gem. § 31 BauGB dürfen ausnahmsweise berücksichtigt werden, wenn mit ihrer Erteilung mit Sicherheit zu rechnen ist. Genauso sind aber auch regelmäßige Unterschreitungen des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung zu berücksichtigen.

Wird zum Wertermittlungsstichtag in der Umgebung von dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung nach oben oder nach unten abgewichen, so bestimmt § 6 ImmoWertV Abs. 1 Satz 2, dass diejenige Nutzung maßgebend ist, welche im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. Abweichungen (in der Regel nach § 31 BauGB), welche ausschließlich in der Vergangenheit stattgefunden haben, müssen außer Betracht bleiben.

Kommt § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV zur Anwendung, müssen im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ähnlich qualifizierte Grundstücke herangezogen werden. Soweit sich die zum Preisvergleich herangezogenen Grundstücke z. B. im Maß der baulichen Nutzung von dem des zu bewertenden Grundstücks unterscheiden, soll dies gemäß § 12 ImmoWertV durch Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass zur Ableitung der Umrechnungskoeffizienten die Kaufpreissammlung bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung nach Maßgabe des Abs. 1 ausgewertet werden muss. Die Ableitung der erforderlichen Daten und ihre Anwendung müssen nämlich nach den gleichen Grundsätzen erfolgen, damit nicht systematische Fehler in die Verkehrswertermittlung Eingang finden.

Einschränkungen der zulässigen Nutzung

Neben den vorgenannten Festsetzungen sind alle anderen privat- oder öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten, die die zulässige Bodennutzung ggf. einschränken, wie z. B.:

• Bauordnungsrechtliche Vorschriften (z. B. Abstandflächen)
• Hochwasserschutzzonen
• Denkmalschutzrechtliche Vorschriften

2.3.4.2 Rechte und Belastungen

Wohnungs- und mietrechtliche Bindungen

Die Grundstückswertermittlung:Rechte und Belastungen weiterhin nicht abschließende Aufzählung von Rechten und Belastungen wurde um wohnungs- und mietrechtliche Bindungen erweitert.

Während die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Pfandrechte grundsätzlich nicht wertbeeinflussend sind, werden die folgend aufgezählten Rechte und Belastungen gem. § 8 Abs. 3 ImmoWertV erfasst:

• Wohnungseigentum und Teileigentum
• Heimstätte
• Denkmalschutz
• Dienstbarkeiten

Bei den Dienstbarkeiten ist zu unterscheiden in Grunddienstbarkeiten, persönlich beschränkte Dienstbarkeiten und Nießbrauch, daneben steht außer in Bayern und Brandenburg die Baulast. Ihre Auswirkungen auf den Grundstückswert sind regelmäßig nicht exakt zu berechnen.

Vor- und Nachteile für das herrschende und das dienende Grundstück sollen möglichst nach objektiven Kriterien ermittelt werden, wobei befristete Rechte und Belastungen über die Restlaufzeit kapitalisiert werden.

2.3.4.3 Abgabenrechtlicher Zustand

Grundstück...