Grundstückswertermittlung / 4.1 Ermittlung des Vergleichswerts

§ 15 Abs. 1 Ermittlung des Vergleichswerts

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Die notwendigen Begrifflichkeiten wurden geklärt:

1. Kaufpreise sind Grundlage von Vergleichspreisen.
2. Vergleichspreise sind Grundlage des Vergleichswerts.

Regionale Vergleichbarkeit

Es ist ausdrücklich zu begrüßen, dass die sog. "regionale Vergleichbarkeit" in die ImmoWertV übernommen wurde. Diese kann sogar als erweitert interpretiert werden, da nicht mehr nur von Vergleichsgrundstücken, sondern allgemein von Vergleichspreisen gesprochen wird. Wenn demnach in der Region, in welcher eine Bewertung durchgeführt wird, keine hilfreichen Vergleichspreise zur Verfügung stehen, kann auf Vergleichspreise vergleichbarer Regionen ausgewichen werden. Es wird also das Vergleichbarkeitsproblem verlagert. Regionen lassen sich über ihre Umgebungsinfrastrukturen mithilfe des Bonner Verfahrens^[1] vergleichbar machen.

Die EW-RL hat 2015 die regionale Vergleichbarkeit auch für Liegenschaftszinssätze zugelassen. Strittig ist, ob die regionale Vergleichbarkeit darüber hinaus auch für andere erforderliche Daten der Wertermittlung gilt, z. B. für Roherträge und Bewirtschaftungskosten.

§ 15 Abs. 2 Anpassung mit Vergleichsfaktoren

Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Es wird verallgemeinernd nicht nur auf "Preise für Vergleichsgrundstücke" abgehoben, sondern auf "Vergleichspreise". Es wird bestimmt, unter welcher Voraussetzung Vergleichsfaktoren als "geeignet" gelten.

[1] siehe dazu Sommer/Zimmermann, GuG 1991, 193-204.