Haustürgeschäfte und Wohnungsvermittlung – Neuer Gesetzentwurf zur "Verbraucherrechterichtlinie"

Zusammenfassung

Begriff

Der von der Bundesregierung vorgelegte Gesetzentwurf vom 12.6.2013 (BT-Drucks. 17/13951) dient der Umsetzung der Richtlinie 2011/83/EU (sog. Verbraucherrechterichtlinie) in deutsches Recht. Die Vorschriften wurden in 2./3. Lesung im Bundestag beschlossen und sind ab 13.6.2014 anzuwenden. Durch das geplante Gesetz werden die im BGB enthaltenen Regeln über Haustür- und Fernabsatzverträge zusammengeführt und überarbeitet. Dies betrifft alle Verbraucherverträge, zu denen auch Mietverträge gehören, die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgeschlossen werden. Bei diesen Verträgen steht dem Verbraucher – wie bereits bisher – ein Widerrufsrecht zu. Jedoch werden die Einzelheiten dieses Rechts teilweise geändert (dazu Abschn. 1). Der Anwendungsbereich des Wohnungsvermittlungsgesetzes wird erweitert (dazu Abschn. 2).

1 Änderungen des BGB: Haustür- und Fernabsatzverträge

1.1 Was ist ein Verbrauchervertrag?

Nach der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB fallen hierunter Verträge "zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher".

1.2 Wer ist Verbraucher?

Nach § 13 BGB ist Verbraucher "jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann". Der Mieter einer Wohnung ist Verbraucher. Wird das betreffende Geschäft teils zu privaten, teils zu geschäftlichen Zwecken abgeschlossen, sind nach h. M. die Regeln über Verbrauchergeschäfte dann anzuwenden, wenn der private Zweck überwiegt.

Dies wird durch die geplante Neufassung klargestellt. Diese lautet: "Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können."

1.3 Wer ist Unternehmer?

Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 BGB). Diese Vorschrift bleibt unverändert.

Für die Frage, ob ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist, kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an.

Praxis-Beispiel

Unternehmereigenschaft

Wer ein großes oder wertvolles Objekt an einen oder mehrere Mieter vermietet, handelt im Rahmen privater Vermögensverwaltung und nicht als Unternehmer. Die Vermietung zahlreicher Wohnungen an wechselnde Mieter spricht dagegen für eine professionelle Tätigkeit, insbesondere, wenn der Vermieter ein Büro und einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhält. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (BGHZ 149 S. 80, 87; OLG Düsseldorf, MDR 2010 S. 858).

1.4 Widerrufsrecht für sog. Haustürgeschäfte

Wird ein Mietvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen, ergänzt oder abgeändert, so steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu (§ 312 Abs. 4 i. V. m. § 312g und § 355 BGBE).

Praxis-Beispiel

Widerrufsfälle

Wichtigster Anwendungsfall für den Widerruf eines solchen Vertrags ist – wie bereits bisher – der Abschluss von Mieterhöhungs- oder Änderungsverträgen in der Wohnung des Mieters.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage, beginnend mit dem Vertragsschluss. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über Form und Frist des Widerrufsrechts zu informieren (§ 312 Abs. 4 i. V. m. § 312d Abs. 2 BGBE). Er kann sich hierzu eines Musters bedienen, das Teil des Gesetzentwurfs ist (s. Abschn. 1.4.1).

Achtung

Ohne Widerrufsbelehrung kein Fristlauf

Ohne formgerechte Widerrufsbelehrung beginnt die Frist nicht zu laufen (§ 355 Abs. 3 BGBE).

Wichtig

Widerrufsrecht besteht nicht

Eine Ausnahme gilt, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird, nachdem der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat. Für solche Verträge besteht kein Widerrufsrecht.

1.4.1 Muster für Widerrufsbelehrung bei Mietverträgen

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (Fügen Sie Ihren Namen, Ihre Anschrift und soweit verfügbar, Ihre Telefonnummer, Telefaxnummer und E-Mail-Adresse ein.) mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren.

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

1.5 Textform

Für Erklärungen im Mietverhältnis ist in zahlreichen Fällen Textform vorgeschrieben. Nach der Regelung in § 126b BGB muss die Erklärung "in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden".

Die Regelung des § 126b BGB soll wie folgt geändert werden:

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein ...