Immobiliar-Zwangsvollstreckung / 2.2.3 Erforderlichkeit des dinglichen Titels

Mitunter 2 Titel erforderlich

Ein solcher "Duldungstitel" ist in aller Regel erforderlich, wenn die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen aufgrund eines dinglichen Anspruchs bevorzugt, d. h. in einer günstigeren Rangklasse, betrieben werden soll. Dies gilt auch dann, wenn der Gläubiger für seine persönliche Forderung bereits einen Zahlungstitel erwirkt hat.

Abgrenzung bei Zwangshypothek

Wenn sich der Gläubiger aufgrund dieses persönlichen Titels (z. B. Verurteilung des Schuldners zur Zahlung von 10.000 EUR) eine Zwangssicherungshypothek hat eintragen lassen, bedarf er für die weitere Vollstreckung in das Grundstück des Schuldners im Wege der Zwangsversteigerung nicht (mehr) eines dinglichen Titels. Es genügt der vollstreckbare Titel, auf dem die Eintragung der Hypothek vermerkt ist.^[1] Dieser Vorschrift lässt sich hingegen nicht entnehmen, dass mit dem Vermerk über die eingetragene Zwangshypothek zugleich ein dinglicher Titel entsteht, der in entsprechender Anwendung des § 727 Abs. 1 ZPO auf den Grundstückserwerber umgeschrieben werden könnte. Für die Zwangsvollstreckung gegen den Erwerber des mit der Zwangshypothek belasteten Grundstücks ist im Hinblick auf § 17 Abs. 1 ZVG daher weiterhin ein Duldungstitel gemäß § 1147 BGB gegen diesen erforderlich.^[2]

Persönlicher Titel nachrangig

Besitzt der Gläubiger keinen Duldungstitel und will er gleichwohl die Zwangsversteigerung betreiben, kann die Versteigerung nur wegen des persönlichen Anspruchs aus dem Zahlungstitel angeordnet werden. Die Vollstreckung wird dann nicht aus dem dinglichen Recht (Grundschuld, Verkehrshypothek, Zwangshypothek) nach Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG, sondern aus Rangklasse 5 betrieben.

Ausnahme Verwaltungsvollstreckung

Keinen auf Duldung der Zwangsvollstreckung gerichteten Titel benötigen öffentliche Behörden, die gegen Steuer-, Abgaben- oder Kostenschuldner vollstrecken (z. B. Finanzamt^[3], Stadtkasse, Gerichtskasse). Die Vollstreckung öffentlich-rechtlicher Geldforderungen erfolgt aufgrund eines bloßen Vollstreckungsantrags im Anschluss an den vorangegangenen Leistungsbescheid. Anträge auf Eintragung einer Sicherungshypothek ersetzen die sonst nach § 19 GBO notwendige Bewilligung des Betroffenen.^[4]

[1] § 867 Abs. 3 ZPO.

[2] BGH, Beschluss v. 23.6.2021, VII ZB 37/20, NJW-RR 2021 S. 1145, unter Hinweis auf die vergleichbare Regelung in § 323 S. 1 AO.

[3] OLG München, Beschluss v. 9.7.2009, 34 Wx 52/09, ZEV 2009 S. 638 unter Hinweis auf § 322 Abs. 3 AO.

[4] OLG München, a. a. O.