Immobiliar-Zwangsvollstreckung

Zusammenfassung

Überblick

Weil Grundbesitz in der Regel den wertvollsten Vermögensbestandteil darstellt, ist er für Gläubiger ein begehrtes Zugriffsobjekt. Im Rahmen einer solchen Immobiliar-Zwangsvollstreckung besteht die Wahl zwischen einem Zwangsversteigerungsverfahren, der Anordnung der Zwangsverwaltung oder der Eintragung einer Zwangshypothek. Von der Vollstreckung werden auch bestimmte Sachen und Forderungen erfasst. Besonderheiten sind zu beachten, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt ist.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen hat ihre gesetzliche Grundlage in der Zivilprozessordnung (ZPO). Dort finden sich allerdings nur einige allgemeine Vorschriften sowie die Regelung der Zwangshypothek.^[1] Wegen der beiden anderen Zugriffsformen, der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung, verweist § 869 ZPO auf das "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung" (ZVG). Dort sind die wesentlichen Verfahrensvorschriften niedergelegt.

Das Insolvenzrecht ist in der Insolvenzordnung (InsO) geregelt.

[1] §§ 864 – 871 ZPO.

1 Vollstreckungsarten

3 Zugriffsformen

Sind andere Vollstreckungsarten nicht erfolgreich oder Erfolg versprechend, kann der Gläubiger – auch ohne vorherige Mobiliarvollstreckung – in das unbewegliche Vermögen des Schuldners vollstrecken. Durch diese Immobiliar-Zwangsvollstreckung kann er Zugriff nehmen auf die dem Schuldner gehörenden Grundstücke oder grundstücksgleichen Rechte.

Dabei hat der Gläubiger 3 Möglichkeiten:

• das Zwangsversteigerungsverfahren
• die Zwangsverwaltung
• die Zwangshypothek.

Wahlrecht

Welchen konkreten Weg der Gläubiger beschreitet, hängt davon ab, welches Ziel er verfolgt:

Die Zwangsversteigerung wird er betreiben, wenn er das Grundstück des Schuldners der endgültigen Verwertung zuführen und am Versteigerungserlös teilhaben möchte.

Ist der Gläubiger eher daran interessiert, die Nutzungen des Grundstücks (z. B. laufende Mieteinnahmen) zu ziehen, sollte der Zugriff durch die Zwangsverwaltung erfolgen.

Will der Gläubiger seine persönliche Forderung zunächst nur dinglich im Grundbuch sichern, um später aus einem besseren Rang in der etwa nachfolgenden Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung vorgehen zu können, ist die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ausreichend.

Praxis-Tipp

Kombination möglich

Eine Kombination dieser Möglichkeiten ist zulässig und kann vielfach sinnvoll sein. So werden nicht selten Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung parallel betrieben. Allerdings ist hierbei wegen des Kostenrisikos ein sorgfältiges Abwägen im Einzelfall vonnöten.

Das für das bewegliche Vermögen bestimmte Verbot der Überpfändung^[1] ist in der Immobiliarvollstreckung nicht anwendbar. So kann bei zwei Titelgläubigern zu ihren Gunsten in Höhe des titulierten Zahlbetrags je eine Zwangssicherungshypothek im Gleichrang untereinander eingetragen werden.^[2]

[1] § 803 Abs. 1 Satz 2 ZPO.

[2] OLG München, Beschluss v. 15.6.2016, 34 Wx 210/16, ZfIR 2016 S. 546.

2 Vollstreckungsvoraussetzungen

2.1 Allgemeine Voraussetzungen

Titel, Klausel, Zustellung

Wie jede Zwangsvollstreckung (etwa die Mobiliarpfändung durch den Gerichtsvollzieher) setzt auch die Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen voraus, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sind, insbesondere:

1. Es besteht ein Vollstreckungstitel gegen den Schuldner.
2. Die Vollstreckungsklausel ist erteilt worden.
3. Der Titel ist dem Schuldner rechtzeitig vor Beginn der Vollstreckung zugestellt worden.

2.2 Persönlicher und dinglicher Titel

2.2.1 Abgrenzung

Wichtiger Unterschied

Bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ist es von erheblicher Bedeutung, ob der Gläubiger aus einem persönlichen oder einem dinglichen Vollstreckungstitel vorgeht. Denn die Vollstreckungsmöglichkeiten und -erfolge können höchst unterschiedlich sein.

• Persönliche Haftung

  Der persönliche Titel beruht auf einer rein schuldrechtlichen Geldforderung gegen den Schuldner ("gegen die Person"), z. B. aus einem Darlehensvertrag, einem Kaufvertrag, wegen Schadensersatzes und dergleichen. Hier haftet der Schuldner mit seinem gesamten Vermögen.

• Dingliche Haftung

  Demgegenüber beruht der dingliche Titel auf einem dinglichen Recht, das gegenüber jedermann wirksam ist. Zu nennen sind hierbei insbesondere die Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) und die Reallast. Sie gewähren den dinglichen (d. h. auf das "Ding", die Sache selbst bezogenen, von einer schuldrechtlichen Forderung unabhängigen) Anspruch auf Geldleistungen "aus dem Grundstück".

2.2.2 Dinglicher Duldungstitel

Zugriff nur auf Grundbesitz

Entsprechend haftet bei einem dinglichen Titel nur das mit dem dinglichen Recht belastete Grundstück. Dieser Titel verpflichtet den Grundstückseigentümer dazu, die Verwertung des Grundstücks durch den Gläubiger zu dulden.

Praxis-Beispiel

Urteilstenor

Der Urteilstenor lautet etwa:

"Der Beklagte wird verurteilt, die Zwangsvollstreckung in das im Grundbuch von … eingetragene Grundstück Flurstück … wegen der in Abt. III Nr. 2 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 150.000 EUR nebst 12 % Zinsen seit… zu dulden."

Dinglicher Titel

Einen dingliche...