Günstige Lösung?
Im Rahmen eines Scheidungsverfahrens haben die Eheleute die Möglichkeit, über die Ehescheidung und etwaige Folgesachen (z. B. Zugewinnausgleich) hinaus durch Vergleich noch bestehende Streitpunkte zu regeln. Dazu zählt grundsätzlich auch die Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft am Familienheim. Hierbei kommt die Übertragung einer Immobilie auch als Kompensationsleistung gegen einen Verzicht auf Unterhalt oder Versorgungsausgleich in Betracht. Überdies lassen sich auf diese Weise Notarkosten sparen. Doch ist die billigste Lösung nicht unbedingt die beste Lösung – in manchen Fällen empfiehlt sich doch der Gang zum Notar.
Übertragung auf anderen Ehegatten
Bei zahlreichen Scheidungsvereinbarungen steht die Auseinandersetzung über das im je hälftigen Miteigentum stehende Familienheim im Vordergrund, das häufig noch mit Grundpfanddarlehen belastet ist. Die Beteiligten wollen häufig das Familienheim nicht veräußern, sondern im Eigentum eines Ehegatten erhalten. Dies setzt die Übertragung des hälftigen Miteigentumanteils des anderen Ehegatten auf den künftigen Alleineigentümer und die Schuldübernahme durch diesen zur künftigen Alleinschuld voraus. Soweit die Erhaltung des Familienheims im Eigentum eines Ehegatten nach dessen Einkommensverhältnissen unter Berücksichtigung der sonstigen Scheidungslasten möglich ist, entlassen die Banken regelmäßig den anderen Ehegatten aus der Schuld. Die Schuldentlassung der Bank kann unter die aufschiebende Bedingung des Eigentumswechsels gestellt und daher bereits vor dem Abschluss einer Scheidungsvereinbarung eingeholt werden.
Finanzieller Ausgleich
Bare Gegenleistungen in Scheidungsvereinbarungen, die die Übertragung der Familienimmobilie enthalten, bilden dabei oft nicht den Wert des übertragenen Immobilienanteils ab, sondern sind im Zweifel als Abfindungsbetrag für alle aufgrund des ausgehandelten "Gesamtpakets" eintretenden Scheidungsfolgen zu verstehen. In der Vergleichsurkunde sollte der auf die Immobilie entfallende Anteil der Gegenleistung jedoch gesondert ausgewiesen werden, um die Kostenfestsetzung im Grundbuchvollzug und eine, etwa bei vollständiger oder teilweiser Vermietung in Betracht kommende steuerliche Geltendmachung der Erwerbskosten zu erleichtern.
Risiko für Veräußerer
Eine Vereinbarung ist in der Regel nur dann unproblematisch, soweit die zu übertragende Immobilie unbelastet ist und keine bare Gegenleistung geschuldet wird. Denn zu bedenken ist, dass der veräußernde Ehepartner mit dem Vergleich zwar einen vollstreckbaren Zahlungstitel erhält, gleichwohl aber Gefahr läuft, sein Eigentum ohne Gegenleistung zu verlieren, etwa wenn noch unvorhergesehen die Finanzierung des Erwerbers scheitert. Daher stellt sich die Frage, wie die Beteiligten gegen die Erbringung ungesicherter Vorleistungen abgesichert werden können. Hierzu gibt es in der notariellen Praxis unterschiedliche Lösungen.
Lösungsmöglichkeiten
Man kann:
- zur Absicherung des Veräußerers die mitbeurkundete Auflassung dem Grundbuchamt vom Notar mit den zugehörigen Grundbucherklärungen erst nach Bezahlung des Kaufpreises zum Vollzug vorlegen;
- zur Absicherung des Erwerbers eine Erwerbsvormerkung im Grundbuch eintragen;
- zur Absicherung der Löschung von Belastungen den Notar mit der treuhänderischen Einholung von Löschungsunterlagen beauftragen, die erst nach Ablösung der gesicherten Ansprüche beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Fazit: Im Zweifel zum Notar!
Vereinbarungen über komplexe, mit nachfolgenden Vollzugstätigkeiten verbundene Immobilienübertragungen in Prozessvergleichen sollten sich auf die rein schuldrechtliche Seite, also die schlichte Vereinbarung einer Verpflichtung zur Grundstücksübereignung und die Fixierung einer dafür zu erbringenden Gegenleistungspflicht beschränken.
Wird dagegen unbelasteter Grundbesitz übertragen oder bestehen nur Belastungen, die vom erwerbenden Ehepartner unter Freistellung des veräußernden Ehepartners im Außenverhältnis zur Bank übernommen werden, ist grundsätzlich eine rechtssichere Abwicklung ohne Beteiligung eines Notars möglich.
Allerdings: Die Gerichte sind nicht zur Protokollierung einer Vereinbarung über solche Zusatzpunkte verpflichtet!
(Eingehend hierzu Milzer, NZFam 2015, S. 701 mit Formulierungsbeispielen)