Problem der "Schornsteinhypotheken"
Ein Insolvenzverwalter will zur Insolvenzmasse gehörenden, mit Grundpfandrechten belasteten Grundbesitz veräußern. Da der Erwerber das Grundstück lastenfrei übernehmen will, ist der Verwalter auf eine Kooperation mit dem Grundpfandrechtsgläubiger angewiesen. Allerdings ist dieser zumeist nur dann bereit, sein Recht aufzugeben und die Löschung zu bewilligen, wenn er zumindest teilweise am Erlös beteiligt wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich das Problem der sogenannten "Lästigkeitsprämie". Von einer solchen spricht man, wenn nachrangige Grundpfandgläubiger eines vorrangig wertausschöpfenden Grundstücks Geld für die Erteilung der Löschungsbewilligung vom Insolvenzverwalter fordern, obwohl sie aufgrund des Rangs ihres Rechts keine begründeten Erwartungen darauf haben können, im Falle einer Zwangsversteigerung etwas vom etwaigen Erlös zu erhalten. Die Gläubiger dieser "Schornsteinhypotheken", also offensichtlich wertloser Grundpfandrechte, versuchen demnach ihre Buchposition zu nutzen, um die für den Verkauf unablässige Lastenfreistellung von der Zahlung eines Geldbetrags abhängig zu machen.
"Zustimmungsvoraussetzungen"
Um eben diese Problematik ging es jüngst in einem Fall, in dem der Insolvenzverwalter die Bewilligung der Löschung einer Zwangssicherungshypothek forderte. Hierzu entschied das OLG Nürnberg:
Ein Insolvenzverwalter kann von einem Gläubiger des Insolvenzschuldners nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verlangen, dass dieser der Löschung einer zu seinen Gunsten auf einem Grundstück des Schuldners eingetragenen nachrangigen Zwangssicherungshypothek zustimmt, wenn das Grundstück durch vorrangige Grundpfandrechte derart wertausschöpfend belastet ist, dass eine Verwertung offensichtlich nicht zu einer auch nur teilweisen Befriedigung dieses Gläubigers führen kann und das Grundstück nur durch die Löschungsbewilligung im Insolvenzverfahren wirtschaftlich sinnvoll verwertbar ist. Dies gilt auch dann, wenn zwischen dem Schuldner und dem Gläubiger keine rechtsgeschäftlichen Beziehungen bestehen.
Keine "Lästigkeitsprämie"
Ferner stellte das Gericht fest: Der Gläubiger kann die Erteilung der Löschungsbewilligung nicht von der Zahlung einer Lästigkeitsprämie abhängig machen.
BGH: Unwirksame Vereinbarung
Bereits der Bundesgerichtshof (NZI 2008 S. 365) hat entschieden, dass eine Vereinbarung einer solchen "Lästigkeitsprämie" mit dem nachrangigen Gläubiger insolvenzzweckwidrig und daher unwirksam ist, da sie der gleichmäßigen Gläubigerbefriedigung zuwiderläuft.
(OLG Nürnberg, Urteil v. 19.11.2013, 4 U 994/13, NZI 2014 S. 158 mit Anm. Lange)