Kaution nach Vertragsende: Wann und auf welche Weise ist über die Kaution abzurechnen?

Begriff

BGB § 551

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006 S. 1422 Rn. 9 f.). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung, abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offengelassen im Senatsurteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13, NJW 2014 S. 2496 Rn. 13).
4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Das Problem

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis, zu dessen Beginn der Mieter eine Barkaution in Höhe von 1.680 EUR geleistet hat. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters Ende Februar 2015. Der Vermieter nimmt den Mieter im Wege der Klage auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskosten sowie auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache in Anspruch. Der Mieter hat seinerseits mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution die Aufrechnung erklärt.

Der BGH hatte zwei Rechtsfragen zu entscheiden, nämlich

1. ob und in welcher Weise der Vermieter über die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen muss (Leitsätze 1 und 2), sowie
2. ob der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Kaution fällig wird, wenn sich der Vermieter nicht seinerseits aus der Kaution befriedigt und ob diese Rechtsfolge auch bei streitigen Forderungen des Vermieters eintritt (Leitsätze 3 und 4).

Die Entscheidung

1. Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs

1.1.

Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen. Die hierfür maßgebliche Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgeblich ist, wann der Vermieter in der Lage ist, seine ihm gegen den Mieter zustehenden Ansprüche zu beziffern. Da die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichert, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006 S. 1422).

1.2.

Zur Erfüllung des Abrechnungsanspruchs hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche Ansprüche er gegen diesen erhebt. Die Abrechnung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen; hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter seine Forderungen mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnet. Es genügt aber auch, wenn der Vermieter "die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist".

2. Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Rückzahlung der Kaution

Hat der Vermieter über seine restlichen Ansprüche abgerechnet, ohne auf die Kaution zuzugreifen, so wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig. Fraglich ist, ob dies auch dann gilt, wenn die betreffenden Ansprüche des Vermieters streitig sind.

Für die Wohnraummiete hat der BGH entschieden, dass während der Mietzeit eine Aufrechnung mit streitigen Forderungen nicht zulässig ist. Eine Vertragsregelung mit diesem Inhalt verstößt gegen § 551 Abs. 3 BGB und ist unwirksam (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13, NJW 2014 S. 2496). Welche Rechtsfolge nach der Beendigung des Mietverhältnisses gilt, hat der BGH in der genannten Entscheidung offengelassen.

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter auch nach Vertragsende nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten oder unmi...