Leitsatz
- Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein einziges schadstoffbelastetes Grundstück (wirtschaftliche Einheit), das er nach der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen veräußert, so ist die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten, wenn nicht feststellbar ist, dass die Sanierungsmaßnahmen in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden sind.
- Ist eine Wiederholungsabsicht nicht feststellbar, fehlt es an der Nachhaltigkeit in der Regel, wenn der Steuerpflichtige (auch) mehrere unbebaute Grundstücke durch einen Vertrag an einen Erwerber weiterveräußert.
- Aus vor dem Verkauf vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen kann sich in einem solchen Fall Nachhaltigkeit nur ergeben, wenn die Maßnahmen mit dem Ziel einer Erhöhung des Kaufpreises vorgenommen wurden.
Sachverhalt
Eine KG erwarb einen aus fünf Parzellen bestehenden schadstoffbelasteten Grundbesitz von mehr als 100000 qm für 500 000 DM und trat zur Wiedernutzbarmachung in die Pflichten ein, die die Voreigentümerin bei ihrem eigenen Erwerb übernommen hatte. Anschließend ließ die KG das Grundstück um 0,50 m auffüllen (Aufwand: 120 449,94 DM), um es zur Errichtung eines Transportzentrums an eine Betreibergesellschaft zu verpachten. Nach dem Scheitern dieser Absicht gab sie ein Geräuschemissionsgutachten in Auftrag, um die Ansiedlung von Gewerbebetrieben voranzutreiben. Darüber hinaus ließ sie die Möglichkeit weiterer Grundstücksauffüllungen klären (Aufwand: 68 759 DM) und errichtete einen Zaun um das Grundstück. Im Dezember 1992 verkaufte sie den Grundbesitz an eine GbR für 7,9 Mio. DM und erklärte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt nahm dagegen einen gewerblichen Grundstückshandel an und legte für die Streitjahre 1992 und 1994 einen Verlust sowie für das Streitjahr 1993 einen Gewinn in Höhe von 5, 9 Mio. DM zugrunde. Einsprüche und Klage hatten keinen Erfolg; das Finanzamt verminderte während des Klageverfahrens lediglich den Gewinn für das Streitjahr 1993 auf 2,7 Mio. DM. Mit ihrer Revision rügt die KG Verletzung materiellen Rechts.
Entscheidung
Nach Auffassung des BFH liegen die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels im Streitfall nicht vor, weil weniger als vier Objekte veräußert wurden. Der veräußerte Grundbesitz ist trotz seiner Zusammensetzung aus fünf grundbuchrechtlich selbständigen Parzellen allein wegen seiner früheren einheitlichen Nutzung als Betriebsgelände einer Kokerei, seines ungeteilten Verkaufs und seiner anschließenden einheitlichen Nutzung durch die Erwerberin als wirtschaftliche Einheit i.S. des § 70 Abs. 1 BewG anzusehen und deshalb nur ein Objekt. Maßnahmen zur Herbeiführung seiner Baureife rechtfertigen die Annahme gewerblichen Grundstückshandels nur, wenn die Tätigkeiten nach den objektiven Umständen mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sind. Daran fehlt es im Streitfall, da die Grundstücksaufwendungen im Wesentlichen anfielen, als die Verpachtung des Grundstücks an ein Transportunternehmen geplant und das Scheitern dieser Bemühungen noch nicht absehbar war.
Selbst wenn man vom Erwerb und Verkauf von fünf Objekten ausgeht, ist ein gewerblicher Grundstückshandel laut BFH mangels Wiederholungsabsicht schon wegen der fehlenden Nachhaltigkeit i.S. des § 15 Abs. 2 EStG zu verneinen. Der einmalige Erwerb und seine einheitliche Veräußerung an nur einen Erwerber kann nur dann nachhaltig sein, wenn die Vertragsabwicklung – anders als im Streitfall – eine Vielzahl von zahlreichen und unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert.
Praxishinweis
Bei Erwerb und Verkauf eines einzigen unbebauten Grundstücks kann die Grenze von der Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten sein, wenn der Verkäufer durch besondere Aktivitäten, insbesondere die Herbeiführung der Bebaubarkeit, ein "Objekt anderer Marktgängigkeit" geschaffen hat, etwa durch Erschließungsmaßnahmen und Maßnahmen der Bebauungsplanung; die Bebauung allein reicht allerdings nicht aus.
Link zur Entscheidung
BFH-Urteil vom 15.4.2004, IV R 54/02