Kein Rücktritt bei Vorschusszahlung durch den Bauträger

Leitsatz

Nach Vorschusszahlung durch den Bauträger an die Gemeinschaft zur Mängelbeseitigung soll kein Rücktritt eines einzelnen Käufers mehr möglich sein!

Normenkette

§§ 21 Abs. 3, 5 Nr. 2, 23 Abs. 1 WEG a. F.; §§ 634, 635 BGB a. F.

Kommentar

1. Hat ein Bauträger auf Verlangen der Gemeinschaft einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum bezahlt (hier: für einen ausgeschriebenen mineralischen Kratzputz anstelle eines nur aufgebrachten Kunstharzputzes), wird die ihm durch einen einzelnen Käufer gesetzte Frist mit Ablehnungsandrohung nach früherer Regelung in § 634 Abs. 1 BGB (a. F.) unwirksam. Nach entsprechender Vorschussklage durch den Verwalter hatte hier der Bauträger am 25.8.2005 die entsprechende Zahlung angewiesen. Mit eigener, dem Bauträger am 24.8.2005 zugestellter Klage verlangten Käufer einer Wohnung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zunächst Beseitigung der Mängel und später Rückabwicklung des Kaufvertrags. Die Klage wurde vom Senat abgewiesen.
2. Lehnt ein Bauträger Nachbesserung wegen eines unverhältnismäßigen Aufwands zu Recht ab, kann dem Erwerber ein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrags zustehen, falls dieser nicht nach § 634 Abs. 3 BGB a. F. wegen einer nur unerheblichen Minderung ausgeschlossen ist.

Anmerkung

Wohl zu Recht kritisiert Wenzel in seiner Anmerkung dieses Entscheidungsergebnis. Konsequenz wäre tatsächlich, dass ein Bauträger einem Käufer die Rückabwicklung seines Vertrags und einem Ausstieg aus der Gemeinschaft dadurch vereiteln könnte, dass er nach Zugang einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung einfach den von der Gemeinschaft angeforderten Vorschuss zur Zahlung anweist. Dies widerspricht jedoch bisheriger Rechtsprechung des BGH, wonach eine Vorschussforderung der Gemeinschaft – jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses – die Befugnis eines einzelnen Erwerbers unberührt lässt, vom Veräußerer Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, im Wege des großen Schadensersatzes die Rückabwicklung des Vertrags zu fordern (vgl. BGH, NJW 2006, 3275). Eine Gemeinschaftsentscheidung für eine Vorschussforderung kann also für einen Rückabwicklungsanspruch keine Sperrwirkung erzeugen (vgl. auch OLG Hamm, IMR 2007, 61 und OLG Jena, IMR 2007, 130). Eine Fristsetzung kann auch deshalb nicht unwirksam sein, weil die Mängelbeseitigung durch die nach erfolgter Fristsetzung geleistete Vorschusszahlung unmöglich geworden wäre. Selbst wenn man annimmt – so Wenzel –, dass die Vorschusszahlung zum Untergang des Nachbesserungsrechts durch den Bauträger führt, kann hier doch nicht übersehen werden, dass der Bauträger ein solches Unvermögen im Verhältnis zu den Käufern selbst verschuldet hat. Er sei ihnen daher nach § 280 Abs. 1 BGB a. F. zum Schadensersatz verpflichtet und müsste Erwerbern jedenfalls aus diesem Grund eine Rückabwicklung ermöglichen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2007, 21 U 69/06OLG Hamm v. 13.2.2007, 21 U 69/06, IBR 4/2007, 209 mit Anm. Wenzel = MietRB 6/2007, 146 (nicht rechtskräftig)