Keine zwingende befristete Vermietung bei Abschluss von Zeitmietvertrag

Leitsatz

Allein der Abschluss eines Mietvertrags auf eine bestimmte Zeit rechtfertigt noch nicht den Schluss, auch die Vermietungstätigkeit sei nicht auf Dauer ausgerichtet.

Sachverhalt

A erwarb 1995 eine Eigentumswohnung, die er vom 1.2.1996 bis 31.1.2001 für 650 DM pro Monat an seinen Sohn vermietete. Der Mietvertrag enthielt keine Regelung zu Nebenkosten und keine Verlängerungsklausel. Der Sohn wohnte aber aufgrund einer stillschweigenden Verlängerung bis Juni 2002 in der Wohnung, die anschließend fremd vermietete wurde. Das Finanzamt erkannte den Mietvertrag mit dem Sohn mangels Nebenkostenvereinbarung nicht an. Das FG ließ die ortsübliche Miete durch einen Gutachter ermitteln, der sie mit 1000 DM bezifferte. In der mündlichen Verhandlung äußerte sich A zum Abschluss des Zeitmietvertrags, eine Selbstnutzung der Wohnung in Betracht gezogen zu haben. Darauf wies das FG die Klage mangels Einkünfteerzielungsabsicht ab. Die zeitliche befristete Prognose falle negativ aus.

Entscheidung

Der BFH folgte dem nicht, hob das Urteil auf und verwies die Sache zur Durchführung des Fremdvergleichs an das FG zurück. Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Eine Vermietungstätigkeit ist nicht auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Aus dem zivilrechtlich auf eine bestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag allein folgt noch keine steuerlich beachtliche Befristung der Vermietungstätigkeit. Denn der Vermieter kann mehrere Zeitmietverträge hintereinander abschließen oder den auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag aus welchen Gründen auch immer verlängern. So war es auch hier; denn A hatte zunächst den Vertrag mit seinem Sohn verlängert und die Wohnung dann fremd vermietet. Diese Umstände müssen bei der Entscheidung berücksichtigt werden. Dagegen bleibt die zunächst erwogene Selbstnutzung – weil nicht realisiert – ohne steuerliche Konsequenzen. Es schadet A also nicht, wenn er vor dem FG freimütig seine Motive schildert, daraus aber für sein wirtschaftliches Verhalten keine Folgerungen zieht.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist zur Klarstellung wichtig. Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht nämlich ein Zeitmietvertrag nur, wenn in ihm zugleich eine anschließende Veräußerung oder Selbstnutzung des Objekts vorbehalten ist. Jetzt hat der BFH verdeutlicht, dass allein der Abschluss eines Mietvertrags auf Zeit diese Indizwirkung nicht hat. Zugleich ist die Tendenz feststellbar, das subjektive Tatbestandsmerkmal der Einkünfteerzielungsabsicht zu objektivieren. Bei der Prüfung, ob der Steuerpflichtige seine Vermietungstätigkeit auf Dauer ausrichtet, muss deshalb auch berücksichtigt werden, wie er sich tatsächlich verhält. Diese nachträglichen Umstände wirken "erhellend" auf die Zeit des Beginns der Tätigkeit zurück.

Link zur Entscheidung

BFH-Urteil vom 14.12.2004, IX R 1/04