Klimawandel und Energie: Wie verändern sich die Rahmenbedingungen für Finanzierungen?

Zusammenfassung

Überblick

Um Klimaziele zu erreichen, sind noch nie dagewesene Investitionen im Bereich der energetischen Erneuerung und des energieeffizienten Neubaus erforderlich. Grün werden sollen nicht nur die Gebäude, sondern auch die Finanzierung und Refinanzierung. Welche Auswirkungen wird die damit verbundene Regulierung haben?

Im Finanzierungsbereich stehen die Ampeln auf Grün. Grün bedeutet dabei freie Fahrt für eine bisher nicht gekannte Investitionsoffensive im Bereich energetischer Investitionen. Nach der im Oktober 2021 veröffentlichten Dena-Leitstudie ist ein Anstieg der jährlichen Sanierungsrate auf 1,9 % erforderlich, um die ambitionierten Klimaschutzziele für den Gebäudesektor zu erreichen. Neu ist: Nicht nur die Gebäude sollen grün werden, sondern auch die entsprechenden Finanzierungen.^[1]

[1] DW-Ausgabe 01/2022, S. 32 ff.: Gebhardt, Wie verändern sich die Rahmenbedingungen für Finanzierungen?

1 Welche Änderungen sind zu erwarten?

Neben der Frage der Finanzierbarkeit der Klimaschutzziele sind regulatorische Änderungen das beherrschende Thema:

Hier sind vor allem die Finalisierung der Reform von Basel III (Übernahme der weltweiten Regelungen in europäisches Recht) und der Bereich Sustainable Finance mit einer detaillierten Taxonomie zu nennen. Spielfeld dieser Themen ist im Wesentlichen die europäische Bühne. Auf nationaler Ebene haben die Reform der Beleihungswertverordnung und die Novellierung der Immobilienwertverordnung Einfluss auf die Finanzierung. Allerdings sind die Vorschläge der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Reform der Beleihungswertverordnung völlig unzureichend und nicht zeitgemäß. Der Entwurf sieht lediglich eine Absenkung des Mindestzinssatzes um maximal 0,5 % für erstklassige Wohnimmobilien vor, die Mindestzinssätze selbst sollen dagegen nicht verändert werden.

Aus Sicht der Wohnungswirtschaft ist eine verlässliche Einschätzung der langfristigen Zinsentwicklung wesentliche Voraussetzung für eine solide Investitionsplanung. Seit der Finanzmarktkrise im Jahr 2008 kannte die Zinsentwicklung, beeinflusst durch die EZB, nur eine Richtung. Mittlerweile hat man sich daran gewöhnt, dass die Zinsen niedrig sind und der Zinsaufwand bei der Investitionsplanung nur noch eine untergeordnete Rolle spielt. Entsprechend hat sich auch das jährliche Investitionsvolumen der GdW-Unternehmen von 10 Mrd. EUR in 2012 auf 20 Mrd. EUR in 2020 verdoppelt, Tendenz weiter stark steigend.

2 Regulatorik als Treiber des Zinsanstiegs?

Eine Verschlechterung der Kreditkonditionen droht vielmehr von regulatorischer Seite. Im Zusammenhang mit der Umsetzung der im Dezember 2017 verabschiedeten Reform von Basel III in europäisches Recht geht eine weitere Verschärfung der regulatorischen Anforderungen für risikoarme Finanzierungen einher. Diese höheren Anforderungen könnten nach Einschätzung von Finanzexperten zu einer Verschlechterung der Kreditkonditionen führen.

2.1 Änderung der Eigenkapitalanforderungen durch die Reform von Basel III

Die EU-Kommission hat am 27. Oktober 2021 eine überarbeitete Fassung der EU-Bankenvorschriften (Eigenkapitalverordnung und Eigenkapitalrichtlinie) angenommen. Start der nationalen Umsetzung ist 2025. Insgesamt müssen bis 2030 die Kapitalpuffer der Banken um bis zu 8,4 % erhöht werden, um mögliche Risiken besser abzufedern. Bevor die vorgelegten Vorschläge der EU-Kommission in Kraft treten, müssen allerdings noch das Europaparlament und die EU-Mitgliedstaaten zustimmen. Das Paket besteht aus folgenden Teilen:

• Stärkung der Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Schocks:

  Nach der bisherigen Rahmenvereinbarung des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht wird den Banken mit dem Standardansatz und dem auf internen Ratings basierenden Ansatz (IRBA) die Wahl zwischen zwei grundlegenden Methoden zur Berechnung der Mindestkapitalanforderungen für das Kreditrisiko gelassen. Dabei ist es den Banken gestattet, ihre internen Ratingsysteme für das Kreditrisiko zu verwenden. Diese Vorgehensweise ist mittlerweile bei vielen immobilienfinanzierenden Banken etabliert und hat sich gerade bei wohnungswirtschaftlichen grundpfandrechtlich gesicherten Finanzierungen aufgrund des geringen Ausfallrisikos bewährt. Der Anwendungsbereich für den IRBA soll nun aufgrund des Output-Floors von 72,5 % ab dem 1. Januar 2030 deutlich eingeschränkt werden. Ein mithilfe interner Modelle berechneter Eigenkapitalbedarf darf dann maximal um 27,5 % niedriger als die Höhe des nach dem Kreditrisiko-Standardansatz ermittelten Eigenkapitalbedarfs sein.

• Nachhaltigkeit als Beitrag zum ökologischen Wandel:

  Banken sollen nach Ansicht der EU-Kommission verpflichtet werden, ESG-Risiken (Environmental, Social, Governance) im Rahmen ihres Risikomanagements systematisch zu ermitteln, offenzulegen und zu steuern. Dies beinhaltet die regelmäßige Durchführung von Klimastresstests – sowohl durch die Aufsichtsbehörden als auch durch die Banken. Die Aufsichtsbehörden werden die ESG-Risiken im Rahmen regelmäßiger Überprüfungen bewerten. Ferner müssen alle Banken offenlegen, inwieweit sie ESG-Risiken ausgesetzt sind.

• Stärkere Aufsicht, besserer Schutz der Finanzstabilität:

  Die zuständi...