Abdichtung gegen drückendes Wasser?
Feuchtigkeitsschäden sorgen immer wieder für Streit zwischen den Vertragsparteien bei einem Grundstückskauf. Auch im folgenden Fall nahmen die Hauskäufer die Verkäufer auf Schadensersatz wegen Mängeln des verkauften Hausgrundstücks in Anspruch.
Die Beklagten hatten in den Jahren 1992/1993 auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet, für das nach der ursprünglichen Planungsdokumentation eine Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser vorgesehen war. Bereits während der Bauphase drang Wasser in den Keller des Gebäudes ein, weshalb die Beklagten wiederholt eine Abnahme verweigerten. Die mit der Bauausführung beauftragte Firma nahm Nachbeschichtungsarbeiten vor, woraufhin die Beklagten, die sich durch 2 Sachverständige beraten ließen, die Abnahme erklärten. Einige Monate später kam es erneut zu einem Wassereinbruch. Ob und ggf. welche Maßnahmen infolge dieses Wassereinbruchs getroffen worden sind, ist zwischen den Parteien streitig. Rund 10 Jahre später bemerkten die Beklagten in einem der Kellerräume in den Wandbereichen Feuchtigkeitserscheinungen. Ein Sachverständiger führte diese auf Kondenswasser infolge unzureichender Belüftung zurück.
Wassereinbruch
Im Jahr 2005 veräußerten die Beklagten das Hausgrundstück an die Kläger. Nachdem diese das Haus bezogen hatten, stellten sie Mauerschäden fest, die sie auf Feuchtigkeitsprobleme zurückführten. Im Jahr 2007 kam es nach starken Regenfällen zu einem erheblichen Wassereinbruch.
Doch die Schadensersatzklage gegen die Verkäufer blieb ohne Erfolg.
Kein Anspruch auf Schadensersatz
Den Klägern steht nach Ansicht des OLG Brandenburg weder nach §§ 434 ff. BGB noch aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Abdichtung gegen drückendes Wasser zu. In jedem Fall setze eine Haftung der Beklagten voraus, dass diese den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrags Feuchtigkeitsprobleme arglistig verschwiegen haben. Nur dann könnten die Beklagten sich nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.
Arglistiges Verschweigen?
Ein arglistiges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt. Eine Aufklärungspflicht besteht – auch ungefragt – über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u. a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller des Hauses.
Arglist nicht bewiesen
Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen, d. h. die den aufklärungspflichtigen Mangel begründenden Umstände sowie diejenigen Umstände, die darauf schließen lassen, dass der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags gekannt oder zumindest für möglich gehalten hat, liegt aufseiten der Käufer. Nach dem Ergebnis der im Berufungsverfahren durchgeführten Beweisaufnahme kann jedoch nicht festgestellt werden, dass die Beklagten tatsächlich bei Abschluss des Kaufvertrags das Bestehen erheblicher Feuchtigkeitsprobleme im Bereich des Kellers des durch die Kläger erworbenen Hauses gekannt oder zumindest für möglich gehalten haben.
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