Klagt der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Provisionszahlungen, hat seine Klage bereits dann Erfolg, wenn der zugrunde liegende Vermittlungsvertrag nicht wenigstens der Textform genügt. Auch hier muss der Makler letztlich beweisen können, dass er ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mieters beim Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung eingeholt hat. War der Makler bereits vom Vermieter mit der Vermittlung eines Mietvertrags beauftragt, ist ein dennoch mit dem Wohnungssuchenden abgeschlossener Maklervertrag nichtig und der Wohnungssuchende hat gegen den Makler Anspruch auf Rückzahlung etwa geleisteter Provisionen nach der Bestimmung des § 812 BGB.[1]
Für den Rückzahlungsanspruch des Mieters gilt wie für die Zahlungsklage des Maklers die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Nach der Bestimmung des § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Rückzahlungsanspruch entstanden ist und der Mieter von den Anspruch begründenden Tatsachen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden ist der Rückzahlungsanspruch nach erfolgter Zahlung. Maßgeblich ist allerdings der Zeitpunkt der Kenntnis der die Rückzahlung rechtfertigenden Gründe. Insoweit muss in diesem Fall die Höchstverjährungsfrist des § 199 Abs. 4 BGB beachtet werden: Demnach verjähren etwaige Rückzahlungsansprüche ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. Für den Makler kann es also auch noch nach zehn Jahren "gefährlich" werden, falls ein Provisionsanspruch zu Unrecht geltend gemacht und vom Maklerkunden befriedigt wurde.
Wann die Rückzahlung verjährt
Ein Makler vermittelt einem Wohnungssuchenden erfolgreich im Juli 2022 die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags. Der Wohnungssuchende hatte dem Makler zuvor einen formgültigen Suchauftrag erteilt. Am 20.7.2022 stellt der Makler seine Provision in Rechnung, die der Mieter am 2.8.2022 zahlt. Das Mietverhältnis verläuft reibungslos; über die Jahre freunden sich Mieter und Vermieter samt Familien an. Anlässlich eines gemeinsamen Grillabends zur Feier des zehnjährigen "Mietjubiläums" am 15.7.2032 lässt dem Vermieter sein schlechtes Gewissen keine Ruhe mehr und er gesteht, mit dem Makler gemeinsame Sache wegen der Maklergebühr gemacht zu haben. Er gibt zu, dem Makler die Wohnung zur Vermittlung schon kurz vor dem Kontakt des Mieters mit dem Makler an die Hand gegeben zu haben.
Der Mieter hat nunmehr bis zum 2.8.2032 Zeit, seinen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Provision gegen den Makler gerichtlich geltend zu machen. Entstanden ist der Rückzahlungsanspruch mit Zahlung am 2.8.2022. Die dreijährige Regelverjährungsfrist des § 195 BGB würde am 31.12.2022 beginnen, verjährt wäre der Rückzahlungsanspruch also mit Ablauf des 31.12.2025. Voraussetzung wäre allerdings, dass der Mieter im Lauf des Jahres 2022 von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Im Beispiel ist dies aber erst am 15.7.2032 geschehen. Hier greift die Bestimmung des § 199 Abs. 4 BGB, die auf den Zeitpunkt der Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen abstellt. Demnach gilt die taggenaue Verjährungsfrist von 10 Jahren.
Dieser Inhalt ist unter anderem im WohnungsWirtschafts Office Professional enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen