Kritisch wird es in all den Fällen, in denen der Makler für beide Seiten Vermittlungstätigkeiten entfaltet. Denn grundsätzlich verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch bei einer treuwidrigen Doppeltätigkeit. Treuwidrig ist eine Doppeltätigkeit insbesondere dann, wenn die damit verbundenen besonderen Pflichten zur Unparteilichkeit verletzt werden.[1] Bei einer bloßen Nachweistätigkeit für beide Auftraggeber kann der Makler keine Pflicht zur Unparteilichkeit verletzen, da sich seine Tätigkeit darauf beschränkt, die entsprechenden Kontakt- und Adressdaten an den jeweils anderen Auftraggeber weiterzuleiten. Auch wenn der Makler für den einen als Vermittlungsmakler und für den anderen als Nachweismakler tätig wird, kann er die Interessen seiner jeweiligen Auftraggeber nicht gegeneinander ausspielen, vermittelnd wird er ja nur für einen Kunden tätig.
Erteilt andererseits ein Kaufinteressent dem Immobilienmakler den Auftrag, mit der Verkäuferseite Preisverhandlungen zu führen, hat der Makler in der Regel nicht die Stellung eines "neutralen Dritten" zwischen den Parteien des Kauf- oder Mietvertrags. Vielmehr hat er regelmäßig in seiner Rolle als Vermittlungsmakler des Käufers einseitig dessen Interessen an einem möglichst niedrigen Kaufpreis zu verfolgen. Verschweigt der Makler in einem derartigen Fall dem Käufer, dass er gleichzeitig als Vermittlungsmakler des Verkäufers die Interessen der Gegenseite wahrnimmt, verwirkt er den Anspruch auf Maklerlohn.[2] Mit dem bloßen Hinweis auf eine Nachweistätigkeit für den Verkäufer wird er seinen Pflichten gegenüber dem Käufer dann nicht gerecht.[3]
Entfaltet der Makler für beide Parteien des potenziellen Hauptvertrags eine Vermittlungstätigkeit, führt dies dann nicht zur Provisionsverwirkung, wenn er beide Seiten hierüber aufklärt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwischen den Parteien zu vermitteln.[4] Denn bei beiderseitiger Vermittlungstätigkeit müsste diese geeignet sein, die Interessen eines der Auftraggeber zu verletzen.
Ob eine unzulässige Doppeltätigkeit vorliegt, hängt im Übrigen nicht vom Inhalt des geschlossenen Maklervertrags ab, sondern von der konkret entfalteten Tätigkeit des Maklers.[5] Ist also der Makler beispielsweise vertraglich nur mit dem Nachweis einer Vertragsgelegenheit beauftragt, erbringt aber – zusätzlich – Vermittlungstätigkeiten, droht die Verwirkung des Provisionsanspruchs. Daraus wiederum folgt, dass der Makler auch bei einer Vermittlungstätigkeit für beide Auftraggeber dann seinen Provisionsanspruch nicht verwirkt, wenn er beiden Seiten offenlegt, ebenfalls für den anderen potenziellen Hauptvertragspartner vermittelnd tätig zu sein. Er ist auch dann zu strengster Neutralität verpflichtet.
Über Doppeltätigkeit aufklären
In dem in der Praxis durchaus seltenen Fall, dass der Makler für beide Seiten nur vermittelnde Tätigkeiten provisionspflichtig durchführen kann, sollten beide Vertragsparteien eben über diesen Umstand aufgeklärt werden. Denn in einer solchen Situation sitzt der Makler immer zwischen zwei Stühlen.
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