Makler: Hauptvertrag / 2.1 Enge persönliche Beziehung

Grundsatz: Sind der Auftraggeber des Maklers und die Partei des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrags nicht identisch, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision.

Ausnahme 1: Der Dritte ist vorgeschoben

Selbstverständlich behält der Makler nach gefestigter Rechtsprechung dann den Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber, wenn dieser als Strohmann nur vorgeschoben wird, um in den Genuss der Maklertätigkeit zu kommen, jedoch beabsichtigt ist, dass ein Dritter den Hauptvertrag schließen soll. Hier mag der Beweis im gerichtlichen Ernstfall teilweise schwierig zu erbringen sein.

Ausnahme 2: Persönliche Kongruenz

Einfacher wird es für den Makler, wenn enge wirtschaftliche oder persönliche, insbesondere familienrechtliche Beziehungen zwischen dem Maklerkunden und dem vertragschließenden Dritten bestehen. In diesem Fall kommt es nicht mehr darauf an, dass sich der Maklerkunde treuwidrig verhält, weil der die Maklerleistung an den Dritten weitergibt. Entscheidend ist dann vielmehr, dass bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluss dem Maklerkunden als wirtschaftlicher Erfolg in vielen Fällen ähnlich zugutekommt wie ein eigener Abschluss.^[1] Allerdings muss stets im Einzelfall geprüft werden, ob dem Maklerkunden tatsächlich ein wirtschaftlicher Erfolg aus der Tatsache zukommt, dass ein Dritter Partner des Hauptvertrags geworden ist. Das ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn es sich bei dem Dritten um den Ehegatten des Maklerkunden handelt.^[2]

Praxis-Beispiel

Auftrag von Ehefrau

Die Ehefrau beauftragt in eigenem Namen den Makler mit dem Nachweis einer Kaufgelegenheit über eine Eigentumswohnung. Hingegen wird der Kaufvertrag selbst allein mit dem Ehemann abgeschlossen.

Das Gleiche gilt bei Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft^[3] und bei den Partnern einer eingetragenen Lebensgemeinschaft.

Grundsätzlich reicht es allerdings allein nicht aus, dass der Hauptvertrag von einem nahen Familienangehörigen des Maklerauftraggebers geschlossen wird. Dies gilt auch für das Verhältnis von Eltern und Kindern.

Praxis-Beispiel

Vater oder Sohn?

Der Vater beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Kaufgelegenheit für ein Einfamilienhaus. Daraufhin erbringt der Makler seine Leistung. Der Kaufvertrag wird nicht mit dem Vater, sondern mit dem Sohn des Maklerkunden abgeschlossen. Der Umstand, dass eine verwandtschaftliche Beziehung zwischen dem Maklervertragspartner und dessen Sohn besteht, reicht allein nicht aus, um einen Provisionsanspruch des Maklers zu begründen. Erforderlich ist vielmehr, dass der Hauptvertragsabschluss wirtschaftlich wie ein eigenes Geschäft des Maklervertragspartners wirkt, etwa wenn das vom Sohn erworbene Objekt ganz oder teilweise vom Vater selbst genutzt wird.^[4]

Praxis-Beispiel

Eltern und Kinder

Die Maklerkundin beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Kaufgelegenheit für ein Hausgrundstück. Daraufhin erbringt der Makler seine Leistung. Der Kaufvertrag wird mit dem Bruder und dem Vater der Maklerkundin abgeschlossen. Tatsächlich beabsichtigen die Eltern und die Geschwister, das Hausgrundstück gemeinsam zu beziehen. Die Tochter sah von einem eigenen Ankauf ab, da sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten war. Hier besteht der Provisionsanspruch, da auch die Maklerkundin, also die Schwester, das Haus beziehen möchte.^[5]

Bei der Konstellation im Beispiel lässt sich eine wirtschaftliche Identität zwischen dem beabsichtigten, von der Maklerkundin selbst abzuschließenden Kaufvertrag und dem später von ihrem Vater und ihrem Bruder geschlossenen Grundstückskaufvertrag nicht verneinen. Es handelt sich nicht nur um nahe Verwandte der Maklerkundin, sie erreicht vor allem dadurch auf anderem Weg ihr Ziel, mit ihrer Familie das Grundstück zu nutzen und dort zu wohnen. Der Erwerb kommt daher tatsächlich auch ihr zugute. Dass die Maklerkundin in dieser Variante das Eigentum am Grundstück nicht selbst erwirbt, es vielmehr ihren Verwandten zusteht, ist für die Provisionspflicht nicht ausschlaggebend, zumal sie lediglich wegen finanzieller Schwierigkeiten von einem eigenen Kauf des Grundstücks abgesehen hat.

Zusammengefasst ergeben sich folgende Konstellationen, bei denen die persönliche Kongruenz und somit ein Provisionsanspruch bejaht wird, obwohl der Maklerkunde vom Hauptvertragspartner abweicht:

• Der Maklervertrag wird mit dem Ehemann geschlossen, tatsächlich wird die Ehefrau Partnerin^[6] oder werden beide Eheleute Partner des Hauptvertrags.^[7]
• Partner des Maklervertrags ist der Sohn, Partner des Hauptvertrags werden die Eltern, soweit auch der Sohn das Objekt bezieht.^[8]
• Partner des Maklervertrags war der mittlerweile verstorbene Ehegatte, Partnerin des Hauptvertrags wird dessen Witwe und Alleinerbin.^[9]
• Partnerin des Maklervertrags ist die Schwester, Partner des Hauptvertrags wird der Bruder, soweit auch der Bruder das Objekt bezieht.^[10]
• Als Maklerkunde fungiert der Ehemann, tatsächlich erwerben das Objekt seine Ehefrau und der...