Makler: Hauptvertrag / 4.8 Rücktritt

Zunächst und grundsätzlich wirkt sich der Rücktritt einer der beiden Vertragsparteien vom Hauptvertrag nicht auf den Provisionsanspruch des Maklers aus, so nicht die Voraussetzungen einer Vertragsanfechtung vorliegen. Zu unterscheiden sind das vertragliche und das gesetzliche Rücktrittsrecht.

Gesetzliches Rücktrittsrecht

Die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts berührt den durch Abschluss des Hauptvertrags entstandenen Provisionsanspruch nicht,^[1] denn das Risiko der Vertragsdurchführung tragen die Parteien des Hauptvertrags. Die Rückgängigmachung des Vertrags erfolgt hier nicht wegen einer Unvollkommenheit des Vertragsschlusses, sondern wegen anderer Umstände. Abweichendes gilt allerdings, wenn der Vertrag wegen arglistiger Täuschung des Verkäufers über die Zahlungsfähigkeit des Käufers auch hätte angefochten werden können.^[2]

Höchst praxisrelevant sind die Fälle, in denen der Käufer beispielsweise den Kaufpreis nicht entrichten kann oder dessen Finanzierung scheitert. Der Verkäufer hat hier das gesetzliche Rücktrittsrecht gemäß § 323 BGB.

Praxis-Beispiel

Rücktrittsrecht des Verkäufers

• Zahlt der Käufer den geschuldeten Kaufpreis nicht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Da aber der Makler nicht das Risiko für das Verhalten der Parteien trägt, bleibt der Provisionsanspruch in einem derartigen Fall erhalten.^[3]
• Hat der Makler eine Mietvertragsgelegenheit vermittelt oder nachgewiesen, wirkt sich auch eine Kündigung des Mietvertrags nicht auf die durch den Vertragsschluss entstandene Provision aus.

Entsprechendes gilt auch dann, wenn ein vertragliches dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist.^[4]

Praxis-Beispiel

Rücktrittsrecht des Mieters

Der Maklerkunde, ein Zahnarzt, schließt einen Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis ab. Im Vertrag räumt der Vermieter dem Zahnarzt Konkurrenzschutz ein. Falls es zu einer Verletzung des Konkurrenzschutzes kommt, wäre der Zahnarzt zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.

Die vertragliche Vereinbarung entspricht der bereits im Gesetz geregelten Bestimmung des § 323 Abs. 1 BGB. Dass der Rücktritt im Fall der Fälle dann auf die vertragliche Vereinbarung gestützt wird, ist unerheblich.

Achtung

Zur Anfechtung des Vertrags berechtigt

Anders sieht es aus, wenn statt des Rücktritts auch die Anfechtung des Vertrags erklärt werden könnte. Dann nämlich liegt die Unvollkommenheit nicht in der Vertragsdurchführung, sondern im Vertragsabschluss selbst. Erklärt also eine Vertragspartei den Rücktritt vom Hauptvertrag, wäre sie aber stattdessen auch zur Anfechtung des Vertrags berechtigt, verliert der Makler seinen Provisionsanspruch.^[5]

Vertragliches Rücktrittsrecht

Ob der Makler seinen Provisionsanspruch behält, wenn eine Partei des Hauptvertrags ein (sonstiges) vertragliches Rücktrittsrecht ausübt, ist durch Auslegung des Maklervertrags zu ermitteln.^[6] Auch beim vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht bleibt der Provisionsanspruch grundsätzlich erhalten, wenn es einem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung^[7] lässt hingegen ein zeitlich befristetes, aber sonst an keine Voraussetzungen gebundenes Rücktrittsrecht den Provisionsanspruch des Maklers erst dann entstehen, wenn das Recht nicht ausgeübt wird.

Praxis-Beispiel

Vertragliches Rücktrittsrecht

Der Makler hat seinem Kunden die Möglichkeit nachgewiesen, einen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus abzuschließen. Im notariellen Kaufvertrag vereinbaren Käufer und Verkäufer ein beiderseitiges Rücktrittsrecht von einem Monat, da sich beide noch nicht endgültig über Kauf bzw. Verkauf schlüssig sind.

Erklärt hier eine der beiden Vertragsparteien den Rücktritt vom Vertrag, geht der Provisionsanspruch des Maklers unter. Dieser Fall wird so behandelt, als wäre der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen worden. Der Provisionsanspruch entsteht also erst dann, wenn eine vertragliche Bindung zwischen den Parteien des vermittelten Vertrags zustande gekommen ist. Bis dahin trägt der Makler in der Regel vollständig das finanzielle Risiko seiner Bemühungen.^[8] Der Provisionsanspruch entsteht bei Rücktritt des Käufers von einem Grundstückskaufvertrag dann nicht, wenn dieser Vertrag ein von der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks abhängiges Rücktrittsrecht für den Käufer enthält. Denn hier dürfte es Wille der Vertragsparteien sein, den Vertrag so lange in der Schwebe zu lassen, bis die Bebauungsfähigkeit feststeht.^[9]

Praxis-Tipp

Vertragliches Rücktrittsrecht prüfen

Vereinbaren die Parteien des Hauptvertrags ein vertragliches Rücktrittsrecht, sollte der Makler immer prüfen, ob dieses einem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist; dann nämlich bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Praxisrelevant sind hier die Fälle, in denen im Hauptvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall des Scheiterns der Finanzierung oder der Zahlungsunfähigkeit vereinbart ist.

Auch diese Regeln gelten nicht ohne Ausnahme: Weiß der Makler von etwaigen Risiken, die mit der Durchführung des Hauptvertrags ve...